Wir freuen uns, Ihnen heute eine Exklusivbericht von Expatax Malta die die Entwicklung der maltesischen Immobilienpreise seit März 2020 beleuchtet. Indem wir Tausende von Immobilienangeboten in Malta und Gozo von 2020 bis 2025 verfolgt haben, haben wir eine firmeneigenen Index, der die wahr Marktdynamik auf granularer Ebene.
Was wir gefunden haben, ist alles andere als einheitlich. In einem Land, das man in weniger als einer Stunde durchqueren kann, ohne sich über den Verkehr zu beschweren, haben sich die Immobilienpreise je nach Standort und Art der Immobilie erheblich unterschieden. In Gozo kühlten sich die Preise für Wohnungen ab oder stagnierten, während sie in anderen Regionen zweistellig stiegen, was den pauschalen Trends widerspricht, die in den Medien oft anhand nationaler Durchschnittswerte zitiert werden.
Ja, zwischen 2013 und 2023 stiegen die durchschnittlichen Immobilienpreise in Malta um 125%, wobei Wohnungen an der Spitze stehen - sie stiegen von ~100.000 € auf über 225.000 €. Unsere Daten zeigen jedoch, dass sich hinter diesem jahrzehntelangen Boom erhebliche lokale Unterschiede verbergen, insbesondere in den letzten fünf Jahren.
Boom der maltesischen Wohnungspreise (und eine bemerkenswerte Pleite)
Wohnungen in ganz Malta haben im Großen und Ganzen an Wert gewonnen, mit einer wichtigen Ausnahme: Gozo. Das sagen die Daten:
Diese städtischen Gebiete, insbesondere Sliema/St. Julian's, ziehen weiterhin sowohl einheimische Fachkräfte als auch ausländische Investoren an. Der Anstieg spiegelt wahrscheinlich die hohe Nachfrage nach der Nähe zu Geschäftszentren, dem Meerblick und luxuriösen Annehmlichkeiten wider.
Wohnungen sind das Herzstück des maltesischen Wohnungsmarktes. Sie dominieren die Transaktionen und den Mietbestand. Und in In den letzten fünf Jahren sind die Preise stark gestiegen. – außer in Gozo.
Sliema & St. Julian's: €375,000 → €650,000 (+73%)
Region Nord: €265,000 → €375,000 (+42%)
Zentral-Malta: €265,000 → €365,000 (+38%)
Süd-Malta: €250,000 → €320,000 (+28%)
Gozo: €225,000 → €220,000 (-2%)
Der absolute Sprung von 275.000 € in Sliema und St. Julian's ist mehr als der gesamte Wert einer Wohnung in Gozo. Noch auffälliger ist, wie dieses Muster die allgemeine demografische und wirtschaftliche Dynamik widerspiegelt. Nach Angaben der Nationales Statistikamt, Das Bevölkerungswachstum zwischen 2020 und 2024 konzentrierte sich auf die Gebiete Nord- und Zentralhafen, was unsere Ergebnisse weiter bestätigt.
Immobilienpreise: Breites Wachstum, langsamere Umsätze
Die Hauspreise stiegen ebenfalls stark an, allerdings war die Spanne größer. Diese Immobilien werden seltener gehandelt und richten sich in der Regel an Lifestyle-Käufer, Familien, die sich vergrößern wollen, und gelegentlich an Romantiker mit Renovierungswünschen.
Sliema & St. Julian's: 922.500 € → 1,44 Mio. € (+56%)
Süd-Malta: €520.000 → €797.000 (+53%)
Nord-Malta: 1,25 Mio. € → 1,90 Mio. € (+52%)
Zentral-Malta: 714.500 € → 920.000 € (+29%)
Gozo: 500.000 € → 620.000 € (+24%)
Während die Häuser in absoluten Zahlen mehr an Wert gewonnen haben, ist die Liquidität geringer. Unsere Daten deuten darauf hin, dass die Nachfrage nach Häusern eher ereignisorientiert ist: Familien, die sich vergrößern wollen, Expatriates mit langfristigen Plänen oder Menschen, die Lifestyle-Immobilien suchen.
Maltesische Hauspreise stiegen weniger stark als Wohnungspreise
Wohnungen dominieren die Transaktionen und erzielen in erstklassigen Gegenden bessere Renditen. Häuser verzeichneten in ausgewählten Gebieten ein starkes Wachstum, sind aber langsamer zu verkaufen und zu vermieten. Nach unseren Daten stiegen die Hauspreise im Durchschnitt um +35.3% in ganz Malta (ohne Gozo), verglichen mit +42.7% für Wohnungen. Wohnungen in Malta sah auch größeres Volumen und engere Spreads.
Interessanterweise weicht dies von Märkten wie Irland oder Portugal ab, wo die Nachfrage nach Wohnraum nach dem COVID die Hauspreise stärker ansteigen ließ. In Malta führten die kompakte Größe und die anhaltende Arbeitsplatzkonzentration in den Städten dazu, dass Wohnungen nie aus der Gunst fielen.
Die Besonderheiten des Immobilienmarktes von Malta und Gozo verstehen
Für Ortsfremde hier ein kurzer Überblick über die Aufteilung der Inseln - und warum die Nachfrage in einem so kleinen Land so stark variiert:
Sliema & St. Julian's: Maltas Geschäfts- und Freizeitzentrum. Hohe Dichte, hohe Mieten, starker Kapitalzuwachs. Beliebt bei Fachleuten, Touristen, Vermietern und Kurzzeitvermietern.
Region Nord (z. B. Mellieħa, St. Paul's Bay): Eine Mischung aus Wohn- und Feriengebieten, beliebt bei Familien und Teilzeitbewohnern. Bietet eine relativ gute Anbindung an Valletta.
Zentral-Malta (z. B. Mosta, Birkirkara): Dicht besiedelter, lokal geprägter Markt mit starken öffentlichen Dienstleistungen und ganzjährig stabiler Nachfrage.
Süd-Malta (z. B. Marsaskala, Żabbar): Traditionell erschwinglicher. Wachsendes Interesse, aber immer noch unterdurchschnittlich im Preiswachstum. Der Wertzuwachs bei Wohnungen war um ein Drittel geringer als bei einer Wohnung in Sliema
Gozo: Maltas ländliche Schwesterinsel. Schön, aber weniger gut angebunden. Bietet Ruhe, niedrigere Preise und begrenzte Mieteinnahmen. Beliebt bei Rentnern und Barkäufern, weniger bei Investoren. Und die Fähre bleibt ein psychologisches Hindernis für diejenigen, die umziehen wollen.
Was treibt die Immobilienpreise an? Beginnen wir mit den Menschen
Die Bevölkerung Maltas ist um fast 40% seit 2000-eine der höchsten Wachstumsraten in Europa. Und dieses Wachstum ist nicht nur auf Geburten zurückzuführen. Im Jahr 2012 waren etwas mehr als 8% der Arbeitnehmer in Malta Ausländer. Bis 2022 stieg diese Zahl sprunghaft auf 33%. Nach Angaben des NSO fast 97.000 ausländische Arbeitnehmer sind jetzt Teil der 296.000 maltesischen Arbeitskräfte. Diese Arbeitnehmer ziehen normalerweise nicht nach Gozo. Sie konzentrieren sich auf die wirtschaftlichen Zentren wie die Technologiebranche, iGaming, und Finanzcluster, die sich um Sliema, Gżira und St. Julian's gruppieren. Dies hat eine anhaltende Mietnachfrage und Investoreninteresse hervorgerufen und die Immobilienpreise in die Höhe getrieben.
Touristische Welle Treibt die Immobilienpreise in die Höhe
Unter 2024Malta verzeichnete einen Rekord 3,56 Millionen Touristen aus dem Ausland, auf 19.5% aus dem Jahr zuvor. Und die meisten von ihnen hatten kein Zelt dabei! Sliema und St. Julian's haben hohe Belegungsraten und Spitzenrenditen pro Nacht, so dass die Renditen für Mietkäufe mit oft 5% oder mehr gesund bleiben.
Nach Angaben von NSO Q4 2024 Unterkunftsdaten, 98% der Aufenthalte von Nichtinländern in Malta waren, und nur 2% in Gozo. Dies bedeutet eine ständige Nachfrage nach Kurzzeitmieten in Küstengebieten wie Sliema, St. Paul's Bay und Valletta. Es ist also wieder einmal Malta und nicht Gozo, das sowohl bei Touristen als auch bei den Investoren, die sie bedienen, beliebt bleibt. Die gestiegene Nachfrage in Verbindung mit einem knappen Angebot führt zu einem stärkeren Preisanstieg für Wohnungen und Häuser in diesen Gebieten.
Der Weltraum: Das Einzige, wovon Malta nicht mehr hat
Die geografischen Gegebenheiten Maltas tun ihr Übriges. Städtische Zonen wie Sliema und Gżira sind im Grunde genommen keine Grundstücke mehr vorhanden. Neue Angebote sind auf Sanierungen oder vertikale Bauten beschränkt. Auf Gozo hingegen gibt es viel Platz und weit weniger Beschränkungen.
Das Ergebnis? Wohnungen in Malta steigen schneller denn die Nachfrage stößt immer wieder an physikalische Grenzen. Gozo hat mehr unerschlossene Gebiete, zieht aber wenigerwas die Preise weich und stabil hält.
Sliema gegen Gozo: Das maltesische Immobilienpreisgefälle, das alles aussagt
Die Analyse der Preisspanne 2025 von Expatax bestätigt diese Zweiteilung.
- Sliema & St. Julian's: Medianpreise für Wohnungen über 600.000 €, mit Ausreißern von fast 2 Millionen €
- Gozo: Medianpreise für Wohnungen knapp über 200.000 €, leichter Rückgang seit 2020
Im Jahr 2020 lag die mittlere Lücke bei rund 150.000 €. Bis 2025 erreichte sie fast 400.000 Euro. Darin spiegelt sich alles wider: Nachfrage, Einkommensströme, Tourismus, Knappheit und Konnektivität, was zeigt, dass die Präferenzen der Investoren stark auf urbane, an Annehmlichkeiten reiche Gebiete in Malta ausgerichtet sind.
Ausblick: Können die Immobilienpreise in Malta weiter ansteigen?
Auf der Nachfrageseite haben mehrere Faktoren den robusten Immobilienmarkt Maltas gestützt. Ausländische Investitionen haben eine wichtige Rolle gespielt, angezogen von der strategischen Lage der Insel, englischsprachigen Arbeitskräften und günstige Steuerregelung. Staatliche Anreize, einschließlich Regelungen für erste und Zweitkäufer sowie gezielte Unterstützung für Städtische Erhaltungsgebiete und Gozo, haben die Nachfrage weiter angekurbelt. Ein starkes Wirtschaftswachstum hat das Feuer weiter angefacht - Sektoren wie iGaming, Finanzen und Tourismus florieren, wobei der Tourismus allein 2,6 Mrd. EUR zum BIP im Jahr 2023 beitragen wird.
Das Wachstum wird sich wahrscheinlich verlangsamen, aber positiv bleiben, da das Angebot knapper ist als die Nachfrage. Mit 26.000 neuen Einheiten, die zwischen 2020 und 2024 genehmigt werden, und einer Verknappung des Angebots erwarten wir ein Plateau in überbauten Gebieten. Allerdings gibt es in Gebieten wie Sliema und Valletta natürliche Obergrenzen für das Angebot. Erwarten Sie fortgesetzte Verzweigung:
- A-Listen-Zonen wird sich auf hohem Niveau stabilisieren.
- Periphere Gebiete könnte es zu leichten Korrekturen oder einem flachen Wachstum kommen.
Gozo bleibt ein Joker. Seine Stabilität macht es für Bargeldkäufer und Rentner attraktiv, aber ohne eine stärkere Anbindung oder wirtschaftliche Anziehungskraft werden die Gewinne wohl bescheiden bleiben.
Letzter Gedanke
Malta ist winzig. Aber sein Immobilienmarkt ist es nicht. Unsere Untersuchungen zeigen, dass es zwei Inselgruppen gibt: eine, die von globalem Kapital und Lifestyle-Nachfrage angetrieben wird, und eine, die sich in einem langsameren lokalen Rhythmus bewegt. Investoren, die dies erkennen und entsprechend handeln, werden Gelegenheiten finden, wenn auch nicht die Schnäppchen vergangener Zeiten.
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