Maltas Immobilienmarkt verzeichnet seit Jahrzehnten ein stetiges Wachstum, wobei sich die Preise seit den frühen 2000er Jahren schätzungsweise verdreifacht haben. Und die Dynamik hat nicht nachgelassen - Daten des Nationales Statistikamt (NSO) bestätigt, dass die Immobilienwerte bis 2024 weiter steigen.
Angesichts steigender Preise stellen sich viele Käufer die Frage, wie sie auf einem nach wie vor hart umkämpften Markt klug handeln können. Auch wenn die starke Nachfrage das Wachstum eindeutig antreibt, zahlt es sich aus, gut informiert zu sein - vor allem über die verschiedenen staatlichen Fördermöglichkeiten. Wenn Sie wissen, worauf Sie achten müssen, können Sie nicht nur entscheiden, wo Sie investieren möchten, sondern auch, bei welcher Art von Immobilie Sie diese Anreize in Anspruch nehmen können.
In diesem Artikel gehen wir der Frage nach, was die Nachfrage auf dem maltesischen Immobilienmarkt ankurbelt, und erläutern die wichtigsten Fördermaßnahmen - von Zuschüssen bis hin zu Steuerbefreiungen -, damit Sie das Beste aus den vorhandenen Möglichkeiten machen können.
Was treibt das Wachstum des Immobilienmarktes in Malta an?
Diese steigende Nachfrage nach Immobilien ist eng mit dem Bevölkerungswachstum und dem Tourismus verbunden. Seit dem Jahr 2000 ist die Bevölkerung Maltas von rund 380.000 auf etwa 540.000 angewachsen - ein Anstieg von über 40%. Parallel dazu hat sich der Tourismus fast verdreifacht, so dass im Jahr 2023 fast drei Millionen Besucher kommen werden, verglichen mit etwas mehr als einer Million im Jahr 2007. Diese Trends haben die Nachfrage nach Wohnraum und Kurzzeitmietobjekten angeheizt, insbesondere in den wichtigsten Stadt- und Küstengebieten. Der Zustrom ausländischer Arbeitskräfte, digitaler Nomaden und Urlauber hat Immobilien in Malta zu einer zunehmend attraktiven Investition gemacht, wobei stetige Renditen und eine anhaltende Nachfrage den Markt in Schwung halten.
Wenn Sie in Malta leben, wissen Sie, dass ein Kran oder eine Baustelle selten weit weg von Ihnen ist. Zwischen 2018 und Mitte 2024 wurden nach Angaben des nationalen Statistikamtes rund 62.417 neue Wohnungen genehmigt. Allein im letzten Quartal 2024 erhielten über 2.200 neue Einheiten grünes Licht - fast drei Viertel davon sind Wohnungen. San Pawl il-Baħar war dabei der Spitzenreiter, was die starke Nachfrage im Norden widerspiegelt.
Im gleichen Zeitraum von sechs Jahren wuchs die Bevölkerung Maltas um rund 50 000 Menschen - ein Anstieg von etwa 10%. Das bedeutet, dass die Zahl der genehmigten Neubauten deutlich über dem Bevölkerungswachstum lag, was darauf hindeutet, dass die lokale Nachfrage allein das Ausmaß der Bautätigkeit nicht erklären kann. Stattdessen spielen der zunehmende Tourismus und die Attraktivität des maltesischen Marktes für Mietobjekte - insbesondere in den beliebten Küsten- und Kurzzeitvermietungsgebieten - eine wichtige Rolle bei der Entwicklung und dem anhaltenden Preisanstieg.
Aber wo investieren die Käufer?
Aus den Berichten des NSO gehen klare Trends hervor:
Die endgültigen Verkaufsurkunden bieten eine aufschlussreiche Momentaufnahme der Marktaktivität nach Regionen. San Pawl il-Baħar war im vierten Quartal 2024 mit fast 500 Transaktionen führend, dicht gefolgt von Birkirkara, Mosta und dem Korridor Gżira-Sliema. Die Nachfrage bleibt breit gefächert, mit stetigen Verkäufen im Süden und auf Gozo.
Premium-Hotspots wie das nördliche Hafengebiet - St. Julian's, Sliema und Gżira - dominieren nach wie vor sowohl in Bezug auf die Preise als auch auf das Volumen. Wertorientierte Käufer schauen jedoch zunehmend nach Süden und nach Gozo, wo die Immobilienpreise bis zu 30% niedriger sein können als in St. Julian's und dennoch solide Mietrenditen bieten.
Erstkäufer zieht es in erschwinglichere Gegenden in der Mitte und im Süden des Landes, wo kleinere Wohnungen in Reichweite bleiben.
Den neuesten Zahlen zufolge wird der Medianpreis einer Wohnung in Malta im Jahr 2024 285.000 € erreichen, gegenüber 200.000 € im Jahr 2017 - ein Anstieg von 42% in sieben Jahren. Im selben Zeitraum stieg das mediane Nettoäquivalenzeinkommen um nur 37%, was darauf hindeutet, dass die Immobilienpreise das Lohnwachstum überholt haben.
Dennoch schlug ein kürzlich veröffentlichter KPMG-Bericht einen optimistischeren Ton an. Darin wird argumentiert, dass sich die allgemeine Erschwinglichkeit dank niedriger Zinsen, zugänglicher Kredite und längerer Hypothekenlaufzeiten nicht so stark verschlechtert hat, wie die Schlagzeilen vermuten lassen. Diese Faktoren haben dazu beigetragen, dass viele Käufer - vor allem Erstbesitzer - die Lücke zwischen steigenden Preisen und langsameren Einkommenszuwächsen überbrücken konnten. Kurz gesagt: Obwohl das Wohnen unbestreitbar teurer geworden ist, ist die Finanzierung eines Eigenheims für viele Menschen zumindest im Moment noch machbar.
Wer kann auf Malta Immobilien kaufen?
EU citizens, including Maltese nationals, who have lived continuously in Malta for at least five years can freely purchase property without needing a permit under Chapter 246 of the Laws of Malta. .Non-EU citizens are generally not permitted to buy property in Malta unless granted a permit under the same law. However, in Special Designated Areas (SDAs), there are no restrictions, allowing individuals to buy property without needing a permit.
Für diejenigen, die nicht seit fünf Jahren in Malta leben, ist eine AIP-Genehmigung erforderlich, um Immobilien außerhalb der SDAs zu erwerben. Diese Genehmigung erlaubt den Kauf einer Immobilie, die nicht vermietet werden kann. In SDAs können Einzelpersonen mehrere Immobilien kaufen und mieten, ohne eine AIP-Genehmigung zu benötigen.
Kauf einer Immobilie auf Malta? Wichtige Vertragsklauseln zur Wahrung Ihrer Interessen
Gut zu wissen: Anreize für Immobilienkäufer auf Malta und Gozo
Die maltesische Regierung bietet mehrere attraktive Anreize, um Käufer zu unterstützen und Immobilieninvestitionen zu fördern. Zum Beispiel:
Zuschüsse
Die Erstkäuferzuschuss wurde verlängert und bietet nun zehn Jahre lang jedes Jahr 1.000 € für Immobilien im Wert von bis zu 500.000 €. Malta bietet auch mehrere Zuschüsse und finanzielle Anreize für Immobilien innerhalb Städtische Erhaltungsgebiete (UCAs). Diese Initiativen zielen darauf ab, die Restaurierung und Erhaltung des architektonischen Erbes des Landes zu fördern, doch dazu weiter unten mehr. Wenn sich die Immobilie in Malta befindet, beträgt der Zuschuss 15.000 € und 40.000 € für Immobilien in Gozo (für Urkunden, die zwischen dem 1. Januar 2025 und dem 31. Dezember 2026 unterzeichnet wurden).
Ermäßigte Stempelabgabe
In Malta basiert der Wert einer Immobilie für Stempelsteuerzwecke auf ihrem offiziellen Marktwert und nicht einfach auf dem zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Preis. Dieser Marktwert wird von einem staatlich bestellten Gutachter ermittelt, der die Immobilie anhand objektiver Kriterien wie Lage, Zustand, Größe und anderer relevanter Merkmale bewertet. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die Stempelsteuer gerecht und einheitlich auf der Grundlage des tatsächlichen Marktwerts der Immobilie berechnet wird. In der Regel werden 5% des gesamten Verkaufspreises als Stempelsteuer gezahlt, wobei 1% bei der Konvenju (Verkaufszusage) und 4% bei der endgültigen Urkunde fällig werden.
Erstkäufer in Malta profitieren derzeit von einer großzügigen Stempelsteuerbefreiung. Wenn Sie Ihre erste Immobilie bis Ende 2025 erwerben, zahlen Sie auf die ersten 200.000 t € keine Stempelsteuer. Bei einem durchschnittlichen Immobilienpreis von 285.000 t € werden 5% auf die verbleibenden 85.000 € gezahlt, so dass sich der fällige Gesamtbetrag auf 4.250 € beläuft, was einer Ersparnis von 10.000 € entspricht.
Wenn eine Privatperson ihr Wohneigentum (die ursprüngliche Immobilie) verkauft und innerhalb von 12 Monaten ein anderes Wohneigentum (die Ersatzimmobilie) erwirbt, kann sie außerdem eine Rückerstattung der Stempelsteuer beantragen, die auf die ersten 86.000 € des Wertes der Ersatzimmobilie gezahlt wurde.
Quellensteuersätze
In Malta unterliegt der Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie in der Regel einer endgültige Quellensteuer auf den Übertragungswert der Immobilie. Der Standardsatz beträgt 8% des Übertragungswertes der Immobilie und wird vom Verkäufer bezahlt.
Es gibt jedoch besondere Umstände, unter denen andere Sätze gelten:
- 5% Satz: Wenn die Immobilie verkauft wird after five years from its acquisition date and does not form part of a development project.
- 12% Satz: In bestimmten Fällen, z. B. bei Immobilien, die Teil eines vor dem 17. November 2014 registrierten Verkaufsversprechens waren, kann ein Satz von 12% können gelten.
Es ist wichtig zu wissen, dass diese Sätze auf den Übertragungswert der Immobilie angewandt werden, der im Allgemeinen der höhere der beiden Werte ist: der Marktwert oder der Vertragspreis.
Darüber hinaus können besondere Befreiungen und Ermäßigungen gewährt werden, die von Faktoren wie der Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz des Verkäufers oder ihrer Lage in ausgewiesenen Gebieten wie städtischen Naturschutzgebieten abhängen.
Stempelsteuer und Steuerbefreiungen für bestimmte Immobilienarten
Planning Authority Map Showing Urban Conservation Areas in Malta and Gozo
Immobilien in städtischen Erhaltungsgebieten (UCAs)
Immobilien, die sich in einer (von der Planungsbehörde bestätigten) UCA befinden, sind außerdem von der Einkommenssteuer und der Stempelsteuer auf die ersten 750.000 € befreit. Für den darüber hinausgehenden Betrag gilt die normale Steuer.
Alte und leerstehende Immobilien
Häuser, die vor mindestens 20 Jahren gebaut wurden und seit mehr als 7 Jahren leer stehen (bestätigt durch einen Architekten und ARMS), sind von der Einkommenssteuer und der Stempelsteuer auf die ersten 750.000 € des Verkaufspreises befreit. Jeder darüber hinausgehende Betrag wird normal besteuert.
Traditionelle Entwicklungen im maltesischen Stil
Immobilien, die unter Einbeziehung anerkannter traditioneller maltesischer Merkmale entwickelt wurden, können für eine Förderung in Betracht kommen. Stempelsteuererstattung auf die ersten 750.000 €. Die Steuern und Abgaben sind im Voraus zu entrichten, und die Erstattung erfolgt, sobald die Erschließung abgeschlossen und von einem bestimmten Gremium genehmigt ist.
Bedingungen und Sanktionen
Um die Vergünstigungen zu erhalten, darf die Immobilie nicht abgerissen oder in mehr Einheiten aufgeteilt werden, als ursprünglich erlaubt. Ein Verstoß gegen diese Bedingungen bedeutet, dass die freigestellte Steuer oder Abgabe zurückgezahlt werden muss.
Keine Doppelnutzen
Wenn eine Immobilie für andere Stempelsteuervergünstigungen in Frage kommt (z. B. bei Schenkungen an Nachkommen), müssen die Käufer wählen, welche Regelung sie in Anspruch nehmen wollen.
Mehrwertsteuer-Erstattung
Die Regelung zur Erstattung der Mehrwertsteuer wurde erweitert und überarbeitet, um sicherzustellen, dass alleinstehende Käufer und Ehepaare gleichermaßen profitieren. Hauseigentümer können außerdem eine Mehrwertsteuerrückerstattung von bis zu 54.000 € für die ersten 300.000 € beantragen, die für förderfähige Renovierungsarbeiten ausgegeben werden. Voraussetzung ist, dass es sich bei der Immobilie um ein Privathaus handelt, das entweder neu gebaut wurde und traditionelle maltesische architektonische Merkmale aufweist oder in einem Wohngebiet liegt oder vor über 20 Jahren gebaut wurde und seit mehr als sieben Jahren leer steht,
Zusammenfassung
Diese Anreize zeigen, wie sehr sich die Regierung für die Förderung von Wohneigentum und die Wiederverwendung bestehender Gebäude einsetzt. Mit Zuschüssen, Steuerbefreiungen und Mehrwertsteuerrückerstattungen gibt es echte Unterstützung für Erstkäufer und diejenigen, die ältere Immobilien restaurieren oder in Malta investieren wollen.
Ist jetzt also ein guter Zeitpunkt zum Kauf?
Wenn Sie Ihren ersten Schritt auf der Immobilienleiter wagen wollen oder wenn Sie ein Auge auf ein Haus mit Charakter geworfen haben, das Liebe braucht, könnte die Antwort ja lauten. Die angebotene finanzielle Unterstützung kann einen echten Unterschied machen - vor allem, wenn Sie bereit sind, eine Renovierung vorzunehmen oder eine Immobilie in einer UCA zu sanieren. Es handelt sich dabei nicht um Almosen, sondern darum, lange leer stehende Häuser wieder nutzbar zu machen und die Qualität und Quantität von Wohnraum auf Malta und Gozo zu verbessern.
Natürlich hängt der Zeitpunkt immer von Ihrer eigenen Situation ab, aber aus politischer Sicht ist die Botschaft klar: Die Regierung unterstützt die Käufer, und zwar mit Geld. Wenn Sie unsicher sind, wo Sie anfangen sollen oder einen klaren Rat brauchen, unsere Beratungsleistungen sind hier, um Sie zu beraten. Wir helfen Käufern dabei, sich in den verfügbaren Programmen zurechtzufinden, die Anspruchsvoraussetzungen zu verstehen und fundierte Entscheidungen zu treffen - damit Sie mit Zuversicht vorgehen können.
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