Marché immobilier de Malte 2025 : Les rendements sous pression

Dans ce dernier volet de notre série en trois parties sur le marché de l'immobilier à Malte, nous abordons le chiffre qui sépare les investisseurs sérieux des acheteurs occasionnels : rendement locatifIl s'agit de savoir combien votre bien vous rapporte en loyers, par rapport à ce que vous avez payé (et payez) pour lui. C'est là que la théorie rencontre le flux de trésorerie - le véritable test pour savoir si votre bien travaille pour vous, et non l'inverse.

Nous avons déjà examiné loyers et appréciation du capital. Aujourd'hui, nous les réunissons, en analysant les rendements de différents types de biens immobiliers et de différentes régions à l'aide de l'outil plus de 20 000 annonces en direct compilé par notre data scientist, Eliseo Kolicaj.

Il ne s'agit pas d'une brochure ou d'un discours d'agent commercial. Il s'agit de données réelles du marché qui montrent où les rendements sont solides, où ils baissent et où les investisseurs doivent se montrer prudents.

Et comme le contexte est important, nous ne nous sommes pas arrêtés à Malte. Nous avons également comparé ses performances à celles de cinq autres marchés européens. rendement, croissance des loyerset appréciation du capital côte à côte. Si vous voulez savoir si Malte tient toujours son rang dans un paysage européen en pleine mutation, vous êtes au bon endroit.

Les rendements des appartements sont gagnants, et ce n'est pas près de l'être !

Commençons par le titre : les appartements surpassent les maisons dans toutes les régions à Malte et à Gozo. Le rendement brut moyen national pour les appartements est de 3.8%par rapport à seulement 2.5% pour les maisons.

Quelques raisons peuvent être invoquées :

• Les appartements se louent plus rapidement (risque d'inoccupation plus faible)
• Leur fonctionnement est moins coûteux (moins de surprises au niveau de l'entretien)
• Ils sont plus accessibles (aux acheteurs comme aux locataires)

Les appartements ne font peut-être pas battre le cœur, mais ils font l'affaire : les des outils fiables de gestion des flux de trésorerie du marché immobilier maltais.

Où se situent les rendements des appartements ?

La première place revient à Gozoavec un rendement moyen de 4.6%. Centre et sud de Malte à suivre à 4.2%Les résultats sont solides et stables et la demande est soutenue tout au long de l'année.

Qu'est-ce qui fait la force de Gozo ? Un mélange de des prix d'entrée plus bas, la demande de télétravailleurset un marché de la location courte avec une marge de progression. La distribution plus large des rendements montre que de nombreux propriétaires dépassent les limites du marché. 6%Les entreprises qui ont besoin d'un soutien financier pour leur projet, en particulier celles qui s'adressent à des locataires de niche ou qui mènent des activités allégées.

Les investisseurs continentaux à la recherche d'un équilibre devraient s'en tenir à Centre et sud de MalteL'Europe de l'Est : bien connectée, encore abordable (pour l'instant) et non sursaturée.

En revanche, Sliema et St Julian's - Les biens les plus prisés depuis longtemps ne sont plus très intéressants. Malgré des loyers élevés, les rendements sont juste 2.6%Les prix de l'immobilier et l'augmentation de l'offre ont entraîné une érosion de la demande. Adresse premium, retour moyen.

La maison qui paie (à peine)

Il n'y a pas à dire, les maisons sont en difficulté. Le rendement moyen national est de 2.5%et en Au nord de Malte, il n'est plus que de 1,8%. - le plus mauvais rendement de l'ensemble des données.

Pourquoi ? Parce qu'alors que les prix de l'immobilier ont grimpé - dans certaines régions jusqu'à 70% depuis 2020 - Les loyers n'ont pas suivi. Ajoutez à cela des coûts de maintenance plus élevés (piscines, jardins, toits) et appel limité pour les locations de courte duréeIl n'est donc pas surprenant qu'ils soient moins performants.

Même dans des régions relativement fortes comme le centre (2,7%) ou le sud (2,6%), les rendements des maisons restent inférieurs à ceux des appartements. Ils peuvent convenir à une croissance du capital à long terme ou à des acheteurs de style de vie, mais pas à des investisseurs axés sur le revenu, ils ne font tout simplement pas le poids.

Alors oui, vous pouvez vous vanter de l'appréciation du capital au cours d'un dîner, mais... c'est le rendement qui paie le repas.

Large distribution des rendements pour les maisons

Jusqu'à présent, nous avons examiné les moyennes. Examinons maintenant les répartitions, c'est-à-dire l'étendue de la fourchette des rendements immobiliers dans les différentes régions de Malte.

Nos graphiques montrent que les rendements varient considérablementsurtout pour les maisons. Dans certains cas, ils dépassent 8% - mais il s'agit souvent d'anomalies : des propriétés anciennes achetées à bas prix, ou des projets de rénovation lourde. Pour la plupart des investisseurs, cette hausse est difficile à atteindre.

Les appartements présentent des distributions plus serrées et plus fiablesLes prix des logements sont en baisse, en particulier dans le centre et le sud de Malte. Moins d'extrêmes, plus de cohérence - et la cohérence est ce qui maintient la solvabilité des propriétaires.

Où trouver des rendements immobiliers solides ?

🏆 Recherche d'un appartement à Gozo ou dans le Sud
🟡 Éviter les maisons dans le Nord
🤔 Soyez prudent à Sliema/St Julian's à moins de miser sur des gains en capital
🔍 S'en tenir à des logements de moyenne gamme présentant un intérêt locatif à long terme

L'appréciation, c'est bien, mais c'est le rendement qui paie les factures

Cette recherche visait à répondre à une question : Quel type de rendement locatif les investisseurs obtiendront-ils à Malte en 2025 ?

La réponse : les prix de l'immobilier ont augmentésurtout au cours des cinq dernières années - mais les rendements n'ont pas suivi. La croissance des loyers a été modeste et les maisons offrent aujourd'hui les rendements les plus faibles du marché.

Les appartements restent les grands gagnants sur le marché de l'immobilier, avec des rendements constants, des coûts réduits et une forte demande, en particulier à Gozo, au centre et au sud de Malte.

Ce qu'il faut en retenir ? La hausse des prix n'est pas synonyme de rendements élevés. Le rendement reste l'indicateur le plus clair pour juger de la performance réelle - et de nombreux biens immobiliers n'y parviennent pas.

Comparaison des rendements immobiliers à Malte et en Europe

Nous avons également voulu voir comment Malte se situe par rapport à d'autres marchés européens en termes de rendement, croissance des loyers et appréciation du capital.

Nous avons donc élaboré un tableau comparatif à partir de données publiques provenant de banques nationales, d'offices statistiques nationaux et de plateformes immobilières fiables. Le résultat ? Un point de repère juste sur la manière dont Malte s'inscrit dans le paysage général et sur le type d'investisseur qu'elle sert le mieux.

Malte vs Europe : Rendements, loyers et rendements

• Les rendements de Malte (2,5-4,6%) dépassent largement ceux de l'Allemagne (2-3%).Mais la véritable victoire se trouve dans la paperasserie. ne doivent faire. Les propriétaires allemands sont confrontés à un labyrinthe de règles favorables aux locataires. plafonnement des loyers, permis pour les locations de courte duréeet des délais d'expulsion qui peuvent s'étendre jusqu'à la déclaration d'impôts de l'année prochaine. Et si vous avez déjà eu un locataire qui ne payait plus son loyer mais refusait de déménager, vous le savez : le rendement ne signifie rien si vous ne pouvez pas récupérer vos clés. Le système juridique maltais est beaucoup plus indulgent : il permet de faire respecter rapidement les contrats et de réduire les formalités administratives.
• Plus stable que la Grèce, la Hongrie ou la Roumanie: Oui, vous trouverez des rendements plus élevés sur ces marchés, mais ils sont assortis de conditions : la volatilité des devises, l'application inégale de la législation et les surprises politiques occasionnelles. En Grèce, par exemple, les revenus locatifs sont imposés progressivement à partir de 15%, comme à Malte. mais avec un versement anticipé obligatoire de 20% pour l'année fiscale suivantece qui signifie que vous payez des impôts sur des revenus que vous n'avez pas encore gagnés.
• Malte simplifie les choses : une taxe forfaitaire de 15% sur tous les revenus locatifsIl est possible de louer un logement, qu'il s'agisse d'un bail à court ou à long terme, sans paiement anticipé ni acrobaties juridiques. Il s'agit de l'un des régimes les plus simples et les plus favorables aux propriétaires dans l'Union européenne, et cette prévisibilité vaut son pesant d'or.
• Moins agressif que le Portugal en matière de croissance: Le marché immobilier portugais bénéficie de plus-values et d'une dynamique locative, mais il est plus difficile de s'y retrouver depuis la fin de la période d'application de la loi sur l'immobilier. régime du visa d'or. Les acheteurs étrangers doivent maintenant faire face à des règles plus strictesL'Union européenne a besoin de plus d'argent, de moins d'incitations fiscales et d'un examen plus approfondi de la situation. Licences AL (permis de location à court terme) sont plafonnés ou suspendus dans de nombreuses municipalités, et les conseils locaux se rebiffent sur les locations touristiques afin de protéger les logements des résidents.

En bref, Malte est une zone de revenus stable, libellée en euros.. Moins tape-à-l'œil, plus prévisible. Il n'y a pas de patchwork régional de règles d'autorisation, pas d'interdiction pour les acheteurs étrangers, et pas de resserrement autour des autorisations de location de courte durée, en particulier en dehors des zones touristiques. Le marché de l'immobilier se développe peut-être plus lentement, mais ce que vous voyez est ce que vous obtenez - et pour de nombreux investisseurs, cela compte.

Précédemment sur Expatax Malta

Si vous venez d'arriver, il vous manque un peu de contexte. Cette analyse des rendements constitue la troisième partie de notre série sur l'immobilier. Au cas où vous auriez manqué les articles précédentsNous avons déjà abordé cette question :

Prix des loyers à Malte : Maisons et appartements - les causes de cet écart et les points sur lesquels les investisseurs devraient porter leur attention.

Prix de l'immobilier à Malte et à Gozo : 2020 vs 2025 - comment les valeurs ont évolué, où et pourquoi.

Avec cet article sur les rendements, ils vous donnent une vue d'ensemble : ce qui s'est développé, ce qui est encore rentable et ce qu'il faut surveiller en 2025. A Expatax MalteNotre objectif est d'aider les investisseurs à garder une longueur d'avance sur le marché, à repérer rapidement les signaux et à éviter les pièges habituels. de préférence avant d'avoir signé sur la ligne pointillée.