Nous avons le plaisir de présenter aujourd'hui un rapport exclusif d'Expatax Malta qui met en lumière l'évolution des prix de l'immobilier maltais depuis mars 2020. En suivant des milliers d'annonces immobilières à Malte et à Gozo de 2020 à 2025, nous avons créé une base de données sur les prix de l'immobilier maltais. indice exclusif qui révèle les vrai la dynamique du marché à un niveau granulaire.
Ce que nous avons trouvé est tout sauf uniforme. Dans un pays que l'on peut traverser en moins d'une heure en voiture tout en se plaignant de la circulation, les prix de l'immobilier ont considérablement divergé en fonction du lieu et du type. À Gozo, les prix des appartements ont baissé ou stagné, tandis que d'autres ont affiché une croissance à deux chiffres, ce qui contredit les tendances générales souvent citées dans les médias à partir des moyennes nationales.
Oui, entre 2013 et 2023, les prix moyens de l'immobilier à Malte ont augmenté de 125%, avec les appartements en tête de liste, passant de ~100 000 € à plus de 225 000 €. Mais nos données montrent que ce boom décennal masque d'importantes variations locales, en particulier au cours des cinq dernières années.
Boom des prix des appartements à Malte (et une baisse notable)
Les appartements se sont globalement appréciés sur l'ensemble du territoire maltais, à une exception près : Gozo. Voici ce que disent les données :
Ces zones urbaines, en particulier Sliema/St. Julian's, continuent d'attirer les professionnels locaux et les investisseurs étrangers. Cette hausse reflète probablement la forte demande de proximité des centres d'affaires, de vues sur la mer et d'équipements de luxe.
Les appartements constituent le cœur du marché immobilier de Malte. Ils dominent les transactions et le parc locatif. Et en au cours des cinq dernières années, les prix ont grimpé en flèche – sauf à Gozo.
Sliema et St Julian's: €375,000 → €650,000 (+73%)
Région Nord: €265,000 → €375,000 (+42%)
Centre de Malte: €265,000 → €365,000 (+38%)
Malte Sud: €250,000 → €320,000 (+28%)
Gozo: €225,000 → €220,000 (-2%)
Le bond absolu de 275 000 euros à Sliema et St Julian's est supérieur à la valeur totale d'un appartement à Gozo. Ce qui est encore plus frappant, c'est que cette tendance reflète une dynamique démographique et économique plus large. D'après le Office national des statistiques, la croissance de la population entre 2020 et 2024 était concentrée dans les zones portuaires du nord et du centre, ce qui confirme nos conclusions.
Prix des maisons : Croissance générale, ralentissement de la rotation
Les prix des logements ont également connu une forte croissance, bien que l'écart soit plus important. Ces biens se négocient moins fréquemment et s'adressent généralement à des acheteurs soucieux de leur style de vie, à des familles qui s'agrandissent et à des romantiques qui rêvent de rénovation.
Sliema et St Julian's: 922 500 € → 1,44 million d'euros (+56%)
Malte Sud: €520,000 → €797,000 (+53%)
Malte du Nord: 1,25m → 1,90m (+52%)
Centre de Malte: €714,500 → €920,000 (+29%)
Gozo: 500 000 € → 620 000 € (+24%)
Si les maisons se sont davantage appréciées en termes absolus, la liquidité est plus faible. Nos données graphiques suggèrent que la demande de maisons est davantage motivée par des événements : familles qui s'agrandissent, expatriés ayant des projets à long terme, ou personnes à la recherche de propriétés de style de vie.
Le prix des maisons maltaises a moins augmenté que celui des appartements
Les appartements dominent les transactions et offrent de meilleurs rendements dans les zones privilégiées. Les maisons ont connu une forte croissance dans certaines zones, mais sont plus lentes à vendre et à louer. Dans nos données, les prix des maisons ont augmenté en moyenne de +35.3% sur l'ensemble du territoire de Malte (à l'exclusion de Gozo), par rapport à +42.7% pour les appartements. Les appartements à Malte ont également vu un volume plus important et des écarts plus serrés.
Il est intéressant de noter que cette situation diffère de celle de marchés comme l'Irlande ou le Portugal, où la demande d'espace post-COVID a davantage stimulé les prix de l'immobilier. À Malte, la taille compacte et la concentration persistante de l'emploi en milieu urbain ont fait que les appartements n'ont jamais perdu leur popularité.
Comprendre les distinctions du marché immobilier de Malte et de Gozo
Pour les non-locaux, voici un bref aperçu de la répartition des îles et des raisons pour lesquelles la demande diffère autant dans un si petit pays :
Sliema et St Julian's: Le centre commercial et de loisirs de Malte. Forte densité, loyers élevés, forte appréciation du capital. Populaire auprès des professionnels, des touristes, des propriétaires et des opérateurs de location à court terme.
Région Nord (par exemple, Mellieħa, St Paul's Bay): Un mélange de zones résidentielles et de zones de vacances, populaires auprès des familles et des résidents à temps partiel. Relativement bien relié à La Valette.
Centre de Malte (par exemple Mosta, Birkirkara): Marché densément peuplé, à vocation locale, doté de services publics solides et d'une demande stable tout au long de l'année.
Malte Sud (par exemple Marsaskala, Żabbar): Traditionnellement plus abordable. S'intéresse de plus en plus à ce secteur, mais reste moins performant en termes de croissance des prix. L'appréciation des appartements a été inférieure d'un tiers à celle d'un appartement à Sliema.
Gozo: L'île sœur rurale de Malte. Belle mais moins connectée. Elle offre la tranquillité, des prix plus bas et un rendement locatif limité. Favorisée par les retraités et les acheteurs en liquide, elle l'est moins par les investisseurs. Et le ferry reste une barrière psychologique pour ceux qui cherchent à s'installer.
Marché immobilier de Malte et mesures d'incitation du gouvernement
Qu'est-ce qui fait monter les prix de l'immobilier ? Commençons par les gens
La population de Malte a augmenté de près de 40% depuis 2000-L'un des taux les plus élevés d'Europe. Et cette croissance n'est pas seulement due aux naissances. En 2012, un peu plus de 8% des travailleurs maltais étaient étrangers. D'ici à 2022, ce chiffre aura grimpé à 33%. Selon l'ONS, près de 97 000 travailleurs étrangers font désormais partie de la main-d'œuvre maltaise, forte de 296 000 personnes. Ces travailleurs ne s'installent généralement pas à Gozo. Ils se regroupent autour des pôles économiques tels que le secteur technologique, iGaming, et de la finance qui se concentrent autour de Sliema, Gżira et St Julian's. Cette situation a suscité une demande locative soutenue et l'intérêt des investisseurs, ce qui a fait grimper les prix de l'immobilier.
Vague touristique La hausse des prix de l'immobilier
En 2024Malte a enregistré un nombre record de 3,56 millions de touristes entrants, vers le haut 19.5% de l'année précédente. Et la plupart d'entre eux n'ont pas apporté de tente ! Sliema et St Julian's affichent des taux d'occupation élevés et des rendements nocturnes exceptionnels, ce qui permet de maintenir des rendements locatifs sains, souvent de l'ordre de 5% ou plus.
Selon le Données sur l'hébergement de l'ONS pour le quatrième trimestre 2024, 98% de séjours de non-résidents étaient à Malte, et juste 2% à Gozo. Cela se traduit par une demande constante de locations de courte durée dans les zones côtières telles que Sliema, St Paul's Bay et La Valette. Une fois de plus, c'est donc Malte, et non Gozo, qui reste la destination préférée des touristes et des investisseurs qui les servent. L'augmentation de la demande, associée à une offre restreinte, entraîne une hausse des prix des appartements et des maisons dans ces régions.
L'espace : La seule chose dont Malte manque
La géographie de Malte fait le reste. Des zones urbaines comme Sliema et Gżira n'ont pratiquement plus de terrains. L'offre nouvelle se limite à des réaménagements ou à des constructions verticales. Gozo, en revanche, dispose de beaucoup d'espace et de beaucoup moins de contraintes.
Le résultat ? Les appartements à Malte s'apprécient plus rapidement parce que la demande se heurte sans cesse à un mur de limites physiques. Gozo possède plus d'espaces non aménagés mais attire moins...ce qui maintient les prix à un niveau bas et stable.
Sliema vs Gozo : L'écart de prix de l'immobilier maltais qui en dit long
L'analyse de la fourchette de prix 2025 d'Expatax confirme cette bifurcation.
- Sliema et St Julian's: Prix médians des appartements supérieurs à 600 000 euros, avec des prix extrêmes proches de 2 millions d'euros
- Gozo: Les prix médians des appartements dépassent à peine 200 000 euros, en légère baisse depuis 2020
En 2020, l'écart médian était d'environ 150 000 euros. En 2025, il atteindra près de 400 000 euros. Cela reflète tous les aspects : la demande, les flux de revenus, le tourisme, la rareté et la connectivité, ce qui montre que les préférences des investisseurs sont fortement orientées vers les zones urbaines et riches en équipements de Malte.
Perspectives : Les prix de l'immobilier peuvent-ils continuer à augmenter à Malte ?
Plusieurs facteurs ont soutenu la robustesse du marché immobilier maltais du côté de la demande. Les investissements étrangers ont joué un rôle majeur, attirés par la situation stratégique de l'île, sa main-d'œuvre anglophone et sa capacité d'accueil. un régime fiscal favorable. Les incitations gouvernementales, y compris les régimes premier et les seconds acheteurs, ainsi qu'un soutien ciblé aux Zones urbaines de conservation et Gozo, ont encore stimulé la demande. La forte croissance économique a jeté de l'huile sur le feu : des secteurs comme les jeux en ligne, la finance et le tourisme ont prospéré, le tourisme contribuant à lui seul à hauteur de 2,6 milliards d'euros au PIB en 2023.
La croissance devrait ralentir mais rester positive car l'offre est plus faible que la demande. Avec 26 000 nouvelles unités autorisées entre 2020 et 2024 et un resserrement de l'accessibilité, nous prévoyons un plateau dans les zones surbâties. Cela dit, des zones comme Sliema et La Valette ont des limites naturelles à l'offre. Attendre bifurcation continue:
- Zones de la liste A se stabilisera à des niveaux élevés.
- Zones périphériques pourraient connaître des corrections modestes ou une croissance stable.
Gozo reste un joker. Sa stabilité la rend attrayante pour les acheteurs au comptant et les retraités, mais en l'absence d'une connectivité plus forte ou d'une plus grande force d'attraction économique, les gains devraient rester modestes.
Dernière réflexion
Malte est minuscule. Mais son marché immobilier ne l'est pas. Nos recherches montrent l'histoire de deux archipels : l'un alimenté par les capitaux mondiaux et la demande de style de vie, l'autre évoluant à un rythme local plus lent. Les investisseurs qui le reconnaissent et agissent en conséquence trouveront des opportunités, à défaut des bonnes affaires d'antan.
Autres lectures
Sources d'information
Office national des statistiques
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