Le marché immobilier maltais connaît une croissance régulière depuis des décennies, les prix ayant triplé depuis le début des années 2000. Et la dynamique ne s'est pas démentie : les données de l'Institut de l'immobilier de l'Union européenne montrent que le marché immobilier maltais est en pleine expansion. Office national des statistiques (ONS) confirme que la valeur des biens immobiliers a continué à augmenter tout au long de l'année 2024.
Alors que les prix grimpent, de nombreux acheteurs se demandent comment faire une bonne affaire sur un marché qui reste très concurrentiel. Bien que la forte demande soit clairement le moteur de la croissance, il est utile d'être bien informé, en particulier sur l'éventail des aides publiques disponibles. Des réductions du droit de timbre et de l'impôt sur le revenu aux généreux remboursements de TVA, le fait de savoir à quoi s'attendre peut vous aider à décider non seulement où investir, mais aussi quel type de bien immobilier pourrait vous permettre de bénéficier de ces incitations.
Dans cet article, nous examinons ce qui alimente la demande sur le marché immobilier maltais et décrivons les principales mesures de soutien en place - des subventions aux exonérations fiscales - pour vous aider à tirer le meilleur parti des opportunités disponibles.
Qu'est-ce qui alimente la croissance du marché immobilier à Malte ?
Cette demande croissante de biens immobiliers est étroitement liée à la croissance démographique et au tourisme. Depuis 2000, la population de Malte est passée d'environ 380 000 à quelque 540 000 habitants, soit une augmentation de plus de 40%. Parallèlement, le tourisme a presque triplé, avec près de trois millions de visiteurs en 2023, contre un peu plus d'un million en 2007. Ces tendances ont alimenté la demande de logements résidentiels et de locations de courte durée, en particulier dans les principales zones urbaines et côtières. L'afflux de travailleurs étrangers, de nomades numériques et de vacanciers a fait de l'immobilier à Malte un investissement de plus en plus attractif, avec des rendements réguliers et une demande soutenue qui maintiennent le marché dynamique.
Si vous vivez à Malte, vous savez qu'il est rare de voir une grue ou un chantier de construction. Entre 2018 et mi-2024, environ 62 417 nouveaux logements ont été approuvés, selon l'Office national des statistiques. Rien qu'au cours du dernier trimestre 2024, plus de 2 200 nouveaux logements ont obtenu le feu vert - dont près des trois quarts sont des appartements. San Pawl il-Baħar a ouvert la voie, reflétant la forte demande dans le nord.
Au cours de la même période de six ans, la population de Malte a augmenté d'environ 50 000 personnes, soit une augmentation d'environ 10%. Cela signifie que le nombre de nouveaux logements approuvés a largement dépassé la croissance de la population, ce qui suggère que la demande locale n'explique pas à elle seule l'ampleur de la construction. Au contraire, l'essor du tourisme et l'attrait du marché maltais de l'achat-vente, en particulier dans les zones côtières et de location à court terme, jouent un rôle majeur dans le développement et la croissance soutenue des prix.
Mais où les acheteurs investissent-ils ?
Les rapports de l'ONS mettent en évidence des tendances claires :
Les actes de vente définitifs donnent un aperçu éloquent de l'activité du marché par région. San Pawl il-Baħar a ouvert la voie au T4 2024 avec près de 500 transactions, suivi de près par Birkirkara, Mosta et le corridor Gżira-Sliema. La demande reste généralisée, avec des ventes régulières dans tout le sud et à Gozo.
Les zones les plus prisées, comme la zone du port nord - St Julian's, Sliema et Gżira - continuent de dominer en termes de prix et de volume. Mais les acheteurs à la recherche d'un bon rapport qualité-prix se tournent de plus en plus vers le sud et Gozo, où les prix de l'immobilier peuvent être jusqu'à 30% inférieurs à ceux de St Julian's, tout en offrant de solides rendements locatifs.
Les primo-accédants se tournent vers les zones plus abordables du centre et du sud du pays, où les petits appartements restent accessibles.
Selon les derniers chiffres, le prix médian d'un appartement à Malte atteindra 285 000 € en 2024, contre 200 000 € en 2017, soit une augmentation de 42% en sept ans. Au cours de la même période, le revenu net équivalent médian n'a augmenté que de 37%, ce qui indique que les prix de l'immobilier ont dépassé la croissance des salaires.
Malgré cela, un récent rapport de KPMG a adopté un ton plus optimiste. Il affirme que l'accessibilité au sens large ne s'est pas détériorée autant que ne le suggèrent les chiffres globaux, grâce aux faibles taux d'intérêt, à l'accessibilité des prêts et à l'allongement de la durée des prêts hypothécaires. Ces facteurs ont aidé de nombreux acheteurs, en particulier les primo-accédants à la propriété, à combler le fossé entre la hausse des prix et le ralentissement de la croissance des revenus. En bref, si le logement est indéniablement plus cher, le financement d'un logement reste gérable pour beaucoup, du moins pour l'instant.
Qui peut acheter une propriété à Malte ?
EU citizens, including Maltese nationals, who have lived continuously in Malta for at least five years can freely purchase property without needing a permit under Chapter 246 of the Laws of Malta. .Non-EU citizens are generally not permitted to buy property in Malta unless granted a permit under the same law. However, in Special Designated Areas (SDAs), there are no restrictions, allowing individuals to buy property without needing a permit.
Pour les personnes qui n'ont pas vécu à Malte pendant cinq ans, un permis AIP est nécessaire pour acheter une propriété en dehors des SDA. Ce permis autorise l'achat d'un seul bien, qui ne peut pas être loué. Dans les SDA, les particuliers peuvent acheter et louer plusieurs biens sans avoir besoin d'un permis AIP.
Acheter une propriété à Malte ? Clauses contractuelles essentielles pour protéger vos intérêts
Bon à savoir : Mesures d'incitation pour les acheteurs de biens immobiliers à Malte et à Gozo
Le gouvernement maltais propose plusieurs mesures incitatives attrayantes destinées à aider les acheteurs et à encourager l'investissement immobilier. A titre d'exemple :
Subventions
Le subvention pour les primo-accédants a été prolongée et offre 1 000 euros par an pendant dix ans pour les biens immobiliers d'une valeur maximale de 500 000 euros. Malte offre également plusieurs subventions et incitations financières pour les propriétés situées dans les limites de l'Union européenne. Zones urbaines de conservation (ZUC). Ces initiatives visent à encourager la restauration et la préservation du patrimoine architectural de la nation, mais nous y reviendrons plus loin. Si la propriété se trouve à Malte, la subvention est de 15 000 euros et de 40 000 euros pour les propriétés à Gozo (pour les actes signés entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2026).
Droit de timbre réduit
À Malte, la valeur d'un bien immobilier aux fins du droit de timbre est basée sur sa valeur marchande officielle, et non pas simplement sur le prix convenu entre l'acheteur et le vendeur. Cette valeur marchande est déterminée par un évaluateur nommé par le gouvernement, qui évalue le bien à l'aide de critères objectifs tels que son emplacement, son état, sa taille et d'autres caractéristiques pertinentes. Cela garantit que le droit de timbre est calculé de manière équitable et cohérente, sur la base de la valeur marchande réelle du bien. En règle générale, le droit de timbre est payé à hauteur de 5% du prix de vente total, dont 1% lors de la konvenju (promesse de vente) et 4% lors de l'acte final
Les primo-accédants à Malte bénéficient actuellement d'une généreuse exonération des droits de timbre. Si vous achetez votre première propriété avant la fin de 2025, vous ne paierez aucun droit de timbre sur les 200 000 premiers euros. Si nous prenons le prix moyen d'une propriété de 285 000 euros, 5% seront payés sur les 85 000 euros restants, de sorte que le montant total dû sera de 4 250 euros, ce qui représente une économie de 10 000 euros.
En outre, lorsqu'un particulier vend sa propriété résidentielle (la propriété d'origine) et achète une autre propriété résidentielle (la propriété de remplacement) dans les 12 mois, il peut demander le remboursement du droit de timbre payé sur les 86 000 premiers euros de la valeur de la propriété de remplacement.
Taux de retenue à la source
À Malte, lors de la vente d'un bien immobilier, le vendeur est généralement soumis à une obligation d'information. retenue à la source finale sur la valeur de transfert du bien. Le taux standard est de 8% de la valeur de transfert du bien et est payée par le vendeur.
Toutefois, il existe des circonstances spécifiques dans lesquelles des taux différents s'appliquent :
- 5% Taux: Si le bien est vendu after five years from its acquisition date and does not form part of a development project.
- 12% Taux: Dans certaines situations, comme les biens faisant l'objet d'une promesse de vente enregistrée avant le 17 novembre 2014, un taux de 12% peuvent s'appliquer.
Il est important de noter que ces taux sont appliqués à la valeur de transfert du bien, qui est généralement la valeur la plus élevée entre la valeur de marché et le prix du contrat.
En outre, des exonérations et des réductions spécifiques peuvent être accordées, en fonction de facteurs tels que l'utilisation du bien comme résidence principale du vendeur ou sa localisation dans des zones désignées telles que les zones de conservation urbaine (UCA).
Droit de timbre et Exonérations fiscales pour certains types de biens
Planning Authority Map Showing Urban Conservation Areas in Malta and Gozo
Propriétés situées dans les zones urbaines de conservation (ZUC)
Les propriétés situées dans une ZUC (confirmée par l'autorité de planification) bénéficient également d'une exonération de l'impôt sur le revenu et des droits de timbre sur les premiers 750 000 euros. L'excédent est soumis à l'impôt normal.
Propriétés anciennes et vacantes
Les maisons construites il y a au moins 20 ans et inoccupées depuis plus de 7 ans (confirmé par un architecte et ARMS) bénéficient d'une exonération totale de l'impôt sur le revenu et du droit de timbre sur les premiers 750 000 euros du prix de vente. Tout montant supérieur est imposé normalement.
Développements traditionnels de type maltais
Les propriétés développées pour inclure des caractéristiques traditionnelles maltaises approuvées peuvent bénéficier d'une subvention de l'UE. remboursement du droit de timbre sur les premiers 750 000 euros. La taxe et les droits doivent être payés à l'avance, et le remboursement est accordé une fois que le développement est achevé et approuvé par une commission désignée.
Conditions et sanctions
Pour conserver les avantages, le bien ne doit pas être démoli ou divisé en plus d'unités que ce qui était autorisé à l'origine. Le non-respect de ces conditions entraîne le remboursement de la taxe ou du droit exonéré.
Pas de double prestation
Si un bien immobilier donne droit à d'autres avantages en matière de droits de timbre (par exemple, pour les donations aux descendants), les acheteurs doivent choisir le régime qu'ils souhaitent utiliser.
Remboursement de la TVA
Le régime de remboursement de la TVA a été étendu et révisé afin de garantir l'égalité des avantages pour les acheteurs célibataires et les couples mariés. Les propriétaires peuvent également demander le remboursement de la TVA jusqu'à 54 000 euros sur les premiers 300 000 euros dépensés pour des travaux de rénovation éligibles. Pour être éligible, la propriété doit être une résidence privée qui soit : est nouvellement construite en utilisant des caractéristiques architecturales maltaises traditionnelles, soit est située dans une UCA, soit a été construite il y a plus de 20 ans et est restée inoccupée pendant plus de sept ans,
Résumé
Ces mesures d'incitation montrent à quel point le gouvernement est déterminé à encourager l'accession à la propriété et la réutilisation des bâtiments existants. Grâce aux subventions, aux exonérations fiscales et aux remboursements de TVA, les primo-accédants et les personnes désireuses de restaurer des biens anciens ou d'investir à Malte bénéficient d'un soutien réel.
Alors, est-ce le bon moment pour acheter ?
Si vous souhaitez faire vos premiers pas dans l'immobilier, ou si vous avez des vues sur une maison de caractère qui a besoin d'être rénovée, la réponse pourrait bien être oui. Les aides financières proposées peuvent faire la différence, surtout si vous êtes prêt à entreprendre des travaux de rénovation ou à restaurer un logement dans une ZAC. Il ne s'agit pas d'une simple aumône, mais d'un programme destiné à remettre en état des maisons inoccupées depuis longtemps et à améliorer la qualité et la quantité des logements à Malte et à Gozo.
Bien sûr, le choix du moment dépend toujours de votre propre situation, mais d'un point de vue politique, le message est clair : le gouvernement soutient les acheteurs et il le fait avec de l'argent liquide. Si vous ne savez pas par où commencer ou si vous souhaitez obtenir des conseils clairs, nos services de conseil sont là pour vous guider. Nous aidons les acheteurs à s'y retrouver dans les programmes disponibles, à comprendre les conditions d'éligibilité et à prendre des décisions en connaissance de cause, afin que vous puissiez aller de l'avant en toute confiance.
Autres lectures
Sources d'information
Programme d'aide aux primo-accédants de l'Office du logement
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