Wenn Sie als Ausländer eine Immobilie in Malta kaufen, ist das Verfahren im Allgemeinen unkompliziert, aber die Regeln, die dahinter stehen, sind nicht immer für alle gleich.
Ihre Position als EU- oder Nicht-EU-Bürger, Ihr Aufenthaltsstatus und sogar die Art der Immobilie, die Sie kaufen möchten, können alle Anforderungen beeinflussen, von Genehmigungen bis hin zur Berechtigung für bestimmte Programme. Für viele Auswanderer beginnt hier die Unsicherheit, vor allem wenn sie sich zum ersten Mal mit den lokalen Anforderungen auseinandersetzen.
Wenn Sie sich die Zeit nehmen, diese Unterschiede frühzeitig zu verstehen, können Sie den Kauf mit Klarheit angehen, unnötige Verzögerungen vermeiden und die Transaktion so strukturieren, dass sie Ihre langfristigen Pläne unterstützt, unabhängig davon, ob Sie umziehen, investieren oder ein zweites Haus kaufen.
EU-Bürger, die in Malta Immobilien kaufen
EU-Bürger profitieren von einem flexibleren Rahmen, aber ihre Rechte hängen weitgehend von ihrem Aufenthaltsstatus ab.
EU-Bürger, die seit mindestens fünf Jahren ununterbrochen in Malta leben, können ohne Einschränkung Immobilien erwerben. Sie müssen keine Genehmigung für den Erwerb von Immobilien (AIP) einholen und können ohne Einschränkung mehrere Immobilien erwerben.
Für EU-Bürger, die noch keine fünf Jahre Aufenthalt erreicht haben, ist die Lage differenzierter. Sie können eine Hauptwohnsitz ohne AIP-Genehmigung, Sie ist jedoch erforderlich, wenn die Immobilie als Zweitwohnsitz oder als Kapitalanlage genutzt werden soll.
In beiden Fällen bieten Grundstücke, die in besonders ausgewiesenen Gebieten liegen, mehr Flexibilität, da sie nicht unter die üblichen Erwerbsbeschränkungen fallen.
Nicht-EU-Bürger, die in Malta Immobilien kaufen
Für Nicht-EU-Bürger ist das Verfahren beim Kauf einer Immobilie in Malta strukturierter und erfordert in der Regel die Einholung einer staatlichen Genehmigung.
In den meisten Fällen müssen Nicht-EU-Käufer einen Antrag auf eine AIP-Genehmigung bevor Sie den Kauf abschließen. Diese Genehmigung ist an bestimmte Bedingungen geknüpft, darunter Mindestgrundstückswerte und Nutzungsbeschränkungen.
Außerhalb der besonderen ausgewiesenen Gebiete dürfen Nicht-EU-Käufer im Allgemeinen nur Folgendes besitzen eine Wohnimmobilie, die in der Regel für den persönlichen Gebrauch und nicht für die Vermietung bestimmt sind.
Das Antragsverfahren erfordert die Einreichung von Angaben zur Immobilie und von Unterlagen, und die Bearbeitung dauert in der Regel etwa 35 Tage wenn der Antrag vollständig ist.
Dieser Schritt ist keine Formalität. Er wirkt sich direkt auf den Zeitplan und die Struktur der Transaktion aus und sollte von Anfang an berücksichtigt werden.
Die Rolle der besonderen ausgewiesenen Gebiete
Die Sondergebiete (Special Designated Areas, SDA) spielen auf dem maltesischen Immobilienmarkt für ausländische Käufer eine zentrale Rolle. Diese Gebiete werden nach maltesischem Recht eingerichtet, insbesondere nach dem Gesetz über unbewegliches Vermögen (Erwerb durch Gebietsfremde) (Kapitel 246) und subsidiäre Rechtsvorschriften einschließlich Rechtshinweis 320 von 2007, die den Rahmen für die Ausweisung solcher Zonen vorgibt.
In der Praxis handelt es sich bei den SDAs um Entwicklungen, denen die maltesische Regierung einen Sonderstatus einräumt, der es sowohl EU- als auch Nicht-EU-Bürgern ermöglicht, Immobilien zu erwerben mit den gleichen Rechten wie maltesische Staatsbürger. Das bedeutet, dass die Käufer keine AIP-Genehmigung benötigen, in der Anzahl der zu erwerbenden Immobilien nicht eingeschränkt sind und die Immobilien im Allgemeinen ohne Einschränkungen vermieten können.
Infolgedessen sind SDAs oft die bevorzugte Lösung für ausländische Käufer, die Flexibilität suchen, insbesondere für diejenigen, die die Anforderungen an einen langfristigen Wohnsitz nicht erfüllen oder die beabsichtigen, Immobilien zu Investitionszwecken zu erwerben.
Das Verkaufsversprechen verstehen
In Malta beginnen Immobilientransaktionen in der Regel mit einem Kaufzusagevereinbarung, gemeinhin bezeichnet als die konvenju. Dies ist ein rechtsverbindlicher Vorvertrag, der dem Zivilgesetzbuch (Kapitel 16 der Gesetze von Malta).
In dieser Phase zahlt der Käufer in der Regel eine Anzahlung, die oft etwa 10% des Kaufpreises, und beide Parteien verpflichten sich, die Transaktion innerhalb eines vereinbarten Zeitrahmens und unter bestimmten Bedingungen abzuschließen.
Das Verkaufsversprechen löst auch wichtige rechtliche und steuerliche Verpflichtungen aus. Es muss innerhalb einer bestimmten Frist beim Notar registriert werden, und Vorläufige Stempelsteuer von 1% ist in diesem Stadium im Rahmen der Gesetz über die Dokumenten- und Überweisungssteuer.
Wenn eine AIP-Genehmigung erforderlich ist, ist die Verkaufszusage Teil des Antragsverfahrens, so dass ihre Struktur für ausländische Käufer besonders wichtig ist.
Aus diesem Grund sollte die Verkaufszusage nicht als Formalität behandelt werden. In dieser Phase werden Bedingungen, Fristen und Schutzmaßnahmen vereinbart, und Fragen im Zusammenhang mit Genehmigungen, Finanzierung oder Eigentumsstatus können sich direkt darauf auswirken, ob die Transaktion zum Abschluss gebracht wird.
Kann ein Verkaufsversprechen widerrufen oder verlängert werden?
Ein Verkaufsversprechen in Malta ist ein verbindliche Vereinbarung, Sie ist jedoch in der Regel an bestimmte Bedingungen geknüpft. Das bedeutet, dass er rechtmäßig gekündigt werden kann, wenn bestimmte vereinbarte Bedingungen nicht erfüllt sind.
Zu den üblichen akzeptablen Gründen gehören:
- Das Versäumnis, eine Bankdarlehen innerhalb des vereinbarten Zeitrahmens
- Verweigerung oder Verzögerung der Einholung einer AIP-Genehmigung (falls zutreffend)
- Aufgedeckte Probleme während notarielle Recherchen, wie Rechtsmängel oder rechtliche Hindernisse
- Erhebliche Probleme mit der Immobilie, einschließlich planerischer oder baulicher Unregelmäßigkeiten
Wenn diese Bedingungen eindeutig in der Vereinbarung enthalten sind, ist die Kaution in der Regel erstattungsfähig.
Auch die Dauer eines Verkaufsversprechens ist wichtig. Sie wird in der Regel für einen bestimmten Zeitraum festgelegt, oft drei Monate, Dies kann jedoch je nach der Komplexität der Transaktion variieren.
In der Praxis kann die Vereinbarung folgendermaßen aussehen im gegenseitigen Einvernehmen verlängert Dies ist häufig der Fall, wenn es aufgrund von Finanzierungs-, Genehmigungs- oder Verwaltungsverfahren zu Verzögerungen kommt. Läuft die Frist jedoch ohne Verlängerung ab, kann die Vereinbarung je nach den Bedingungen hinfällig werden oder eine Partei mit Strafen belegt werden.
Für ausländische Käufer ist es besonders wichtig, sicherzustellen, dass die Fristen realistisch sind und mit Anforderungen wie der AIP-Genehmigung oder der Kreditbearbeitung übereinstimmen, da diese Faktoren sich direkt darauf auswirken können, ob die Transaktion zum Abschluss kommt
Was ausländische Käufer nicht voraussetzen sollten
Einer der häufigsten Fehler beim Kauf einer Immobilie in Malta ist die Annahme, dass der Notar oder das Verfahren selbst automatisch alle potenziellen Probleme mit der Immobilie aufdecken wird.
Während der Notar die Eigentumsrecherche durchführt und die Urkunde vorbereitet, wird von den Käufern erwartet, dass sie eine angemessene Due-Diligence-Prüfung durchführen. Dazu gehören häufig die Prüfung von Baugenehmigungen, die Überprüfung ausstehender Verbindlichkeiten und die Bestätigung des rechtlichen Status der Immobilie.
Für ausländische Käufer, die mit dem maltesischen System nicht vertraut sind, ist diese Unterscheidung besonders wichtig. Sie unterstreicht die Notwendigkeit einer sorgfältigen Prüfung und, falls erforderlich, eines zusätzlichen professionellen Inputs über das Standardverfahren hinaus.
Zu berücksichtigende Steuern und Kosten
Der Kauf einer Immobilie in Malta ist mit verschiedenen Steuer- und Kostenüberlegungen verbunden, die frühzeitig berücksichtigt werden sollten. Die Stempelsteuer wird in der Regel erhoben bei 5% des höheren Betrags des Kaufpreises oder des Marktwerts, und wird zwischen dem Stadium des Verkaufsversprechens und der endgültigen Urkunde aufgeteilt.
Zusätzliche Kosten können anfallen:
- Notargebühren, in der Regel etwa 1% bis 3% des Immobilienwertes
- Honorare für Architekten und Inspektoren
- Bankgebühren und Bewertungsgebühren
- AIP-Genehmigungsgebühr (derzeit 233 €, falls zutreffend)
Ausländische Käufer sollten auch die Wechselkurskosten und die Finanzierungsbedingungen berücksichtigen, die sich von denen für einheimische Käufer unterscheiden können.
Immobilienpreise in Malta: Ein wachsender Markt
Beim Kauf einer Immobilie in Malta ist es wichtig, nicht nur das rechtliche Verfahren, sondern auch die Entwicklung des Marktes zu berücksichtigen. In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise aufgrund der starken Nachfrage und der begrenzten Verfügbarkeit von Grundstücken stetig gestiegen.
Nach Angaben des maltesischen Statistikamtes ist die Der Preisindex für Wohnimmobilien stieg im Jahr 2025 im Vergleich zum Vorjahr um etwa 5,7%, Dies spiegelt eine stetige Aufwärtsbewegung auf dem gesamten Markt wider. Einfach ausgedrückt: Die Preise haben sich in eine Richtung bewegt, und die ist nicht abwärts. Das Abwarten in der Hoffnung auf einen plötzlichen Rückgang ist keine Strategie, die sich für viele Käufer ausgezahlt hat.
Bonus: Staatliche Zuschüsse und Programme für Erstkäufer
Malta bietet eine Reihe von staatliche Anreize die die Kosten für den Erwerb einer Immobilie erheblich senken können. Diese werden von ausländischen Käufern oft übersehen, können aber dennoch Anwendung finden, insbesondere beim Erwerb eines Hauptwohnsitzes.
Befreiung von der Stempelsteuer für Erstkäufer
Erstkäufer in Malta profitieren von einer Befreiung von der Stempelsteuer auf die ersten 200.000 Euro des Immobilienwerts.
Da die normale Stempelsteuer mit 5% berechnet wird, bedeutet dies eine Ersparnis von bis zu €10,000, Die Steuerbefreiung wird direkt zum Zeitpunkt des Kaufs beantragt. In der Praxis bedeutet dies, dass Sie bei der Unterzeichnung der endgültigen Urkunde weniger Steuern im Voraus zahlen, da die Befreiung über den Notar abgewickelt wird.
Um die Voraussetzungen zu erfüllen, darf der Käufer zuvor kein Wohneigentum in Malta besessen haben, und die Immobilie muss zu Wohnzwecken genutzt werden. Hauptwohnsitz.
Dies ist einer der unmittelbarsten und am leichtesten zugänglichen Anreize für den Erwerb einer Immobilie, da der Vorteil direkt während des Erwerbsvorgangs und nicht erst danach gewährt wird.
Erstwohnungszuschuss
Malta bietet derzeit eine staatlicher Barzuschuss von bis zu 10.000 € für förderfähige Erstkäufer Kauf einer Wohnimmobilie. Dies gilt in der Regel für Immobilien in Städtische Erhaltungsgebiete (UCAs), ältere Immobilien, die leer stehen, oder bestimmte neu erschlossene Immobilien, die die genehmigten Kriterien erfüllen.
Der Zuschuss ist im Laufe der Zeit bezahlt, in der Regel um 1.000 € pro Jahr für 10 Jahre, und bietet eine kontinuierliche finanzielle Unterstützung nach Abschluss des Kaufs.
Um die Voraussetzungen zu erfüllen, muss es sich bei der Immobilie um Ihr Erstkauf, bestimmt als Ihr Hauptwohnsitz, und innerhalb des geltenden Förderzeitraums erworben werden. Die Anträge müssen innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach dem endgültigen Kaufvertrag eingereicht werden, und die Immobilie muss eine einzige Wohneinheit bleiben.
Die Förderfähigkeit ist nicht strikt an die Staatsangehörigkeit gebunden, d. h. sowohl Käufer aus der EU als auch aus Nicht-EU-Ländern können die Regelung in Anspruch nehmen. Die Antragsteller müssen jedoch sein Steuerinländer in Malta und alle an den Erstbesitz und die Wohnnutzung geknüpften Bedingungen erfüllen.
Städtische Schutzgebiete und Anreize für die Wiederherstellung
Käufer, die eine Immobilie in Städtische Erhaltungsgebiete (UCAs) oder älteren Gebäuden können zusätzliche Anreize geboten werden, z. B:
- Befreiung von der Stempelsteuer in bestimmten Fällen
- Mehrwertsteuererstattungen für Restaurierungsarbeiten
- Andere Zuschüsse zur Förderung der Sanierung älterer Immobilien
Diese Programme können erhebliche finanzielle Unterstützung bieten, insbesondere für Käufer, die an traditionellen maltesischen Häusern oder Renovierungsprojekten interessiert sind.
Erleichterung der Stempelabgabe für Zweitkäufer
Wenn Sie bereits eine Immobilie auf Malta besitzen, sind Sie wahrscheinlich mit dem Kaufprozess vertraut. Was viele Käufer jedoch übersehen, ist, dass es immer noch Anreize gibt, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz ersetzen wollen.
Käufer, die ihren Erstwohnsitz aufwerten oder wechseln, können von einer teilweise Erstattung der Stempelsteuer beim Kauf einer neuen Immobilie.
Derzeit gilt diese Erleichterung für die die ersten 86.000 € des Immobilienwerts, und führt zu einer Erstattung von bis zu €4,300 (auf der Grundlage des Standardzollsatzes 5%).
Um in den Genuss der Förderung zu kommen, muss der Käufer seinen bestehenden Hauptwohnsitz verkaufen und innerhalb des in den Bedingungen der Regelung festgelegten Zeitraums einen neuen erwerben.
Im Gegensatz zu den Anreizen für Erstkäufer ist dies kein Bargeldzuschuss, sondern ein Erstattung der bereits gezahlten Stempelsteuer, und ist daher besonders für Hausbesitzer geeignet, die ihr Haus modernisieren oder umziehen wollen.
Wichtige Überlegungen für ausländische Käufer
Für ausländische Käufer geht es beim Kauf einer Immobilie in Malta nicht nur darum, das richtige Haus zu finden, sondern auch darum, von Anfang an zu verstehen, wie das Verfahren auf ihre spezielle Situation anzuwenden ist.
Die Unterscheidung zwischen EU- und Nicht-EU-Käufern, die Genehmigungsanforderungen und die beabsichtigte Nutzung der Immobilie spielen alle eine Rolle dabei, wie die Transaktion strukturiert werden sollte. Es gibt zwar Anreize und Regelungen, aber sie sind nicht automatisch verfügbar und hängen oft von Faktoren wie dem Aufenthaltsstatus, dem Zeitpunkt und der Art des geplanten Kaufs ab.
Ein strukturiertes und fundiertes Vorgehen zu einem frühen Zeitpunkt kann dazu beitragen, Verzögerungen zu vermeiden, Risiken zu verringern und sicherzustellen, dass keine Chancen auf dem Weg dorthin verpasst werden.
Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie auf Malta zu kaufen, kann eine frühzeitige Beratung den entscheidenden Unterschied ausmachen. Wir arbeiten eng mit lizenzierten Immobilienfachleuten zusammen und können Ihnen die richtige Richtung weisen, wenn Sie Unterstützung bei der Immobiliensuche oder während des Transaktionsprozesses benötigen.
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