Opdatering af Maltas ejendomsmarked og statslige incitamenter

Maltas ejendomsmarked har oplevet en stabil vækst i årtier, og priserne skønnes at være tredoblet siden begyndelsen af 2000'erne. Og fremdriften er ikke blevet mindre - data fra Det nationale statistiske kontor (NSO) bekræfter, at ejendomsværdierne fortsatte med at stige i hele 2024.

Efterhånden som priserne stiger, spørger mange købere, hvordan de skal gøre et smart træk på et marked, der fortsat er meget konkurrencepræget. Mens den stærke efterspørgsel helt klart driver væksten, betaler det sig at være velinformeret - især om de forskellige former for offentlig støtte, der er til rådighed. Fra stempelafgift og indkomstskattelettelser til generøse momsrefusioner - hvis du ved, hvad du skal kigge efter, kan det hjælpe dig med at beslutte, ikke bare hvor du skal investere, men også hvilken type ejendom, der kan gøre dig berettiget til disse incitamenter.

I denne artikel undersøger vi, hvad der driver efterspørgslen på Maltas ejendomsmarked, og skitserer de vigtigste støtteforanstaltninger - fra tilskud til skattefritagelser - for at hjælpe dig med at få mest muligt ud af de tilgængelige muligheder.

Hvad driver væksten på Maltas ejendomsmarked?

Den stigende efterspørgsel efter ejendomme er tæt forbundet med befolkningstilvækst og turisme. Siden 2000 er Maltas befolkning vokset fra ca. 380.000 til ca. 540.000 - en stigning på over 40%. Samtidig er turismen næsten tredoblet, og der vil komme næsten tre millioner besøgende i 2023 sammenlignet med lidt over en million i 2007. Disse tendenser har øget efterspørgslen efter både boliger og korttidslejemål, især i de vigtigste by- og kystområder. Tilstrømningen af udenlandske arbejdere, digitale nomader og feriegæster har gjort ejendomme på Malta til en stadig mere attraktiv investering med stabile afkast og vedvarende efterspørgsel, der holder markedet i gang.

Hvis du bor på Malta, ved du, at en kran eller en byggeplads sjældent er langt væk. Mellem 2018 og midten af 2024 blev der ifølge det nationale statistikkontor godkendt omkring 62.417 nye boliger. Alene i det sidste kvartal af 2024 fik over 2.200 nye enheder grønt lys - næsten tre fjerdedele af dem var lejligheder. San Pawl il-Baħar førte an, hvilket afspejler en stærk efterspørgsel i den nordlige del af landet.

I den samme seksårige periode voksede Maltas befolkning med omkring 50.000 mennesker - en stigning på omkring 10%. Det betyder, at antallet af godkendte nye boliger har overhalet befolkningstilvæksten betydeligt, hvilket tyder på, at den lokale efterspørgsel alene ikke forklarer byggeriets omfang. I stedet spiller den stigende turisme og tiltrækningen af Maltas marked for køb og udlejning - især i populære kystområder og områder med kort udlejning - en vigtig rolle i at drive både udvikling og vedvarende prisvækst.

Men hvor investerer køberne?

NSO's rapporter fremhæver klare tendenser:

De endelige salgsdokumenter giver et sigende øjebliksbillede af markedsaktiviteten i de forskellige regioner. San Pawl il-Baħar førte an i Q4 2024 med næsten 500 transaktioner, tæt fulgt af Birkirkara, Mosta og Gżira-Sliema-korridoren. Efterspørgslen er fortsat bredt funderet med et stabilt salg i hele den sydlige del af landet og på Gozo.

Premium hotspots som det nordlige havneområde - St Julian's, Sliema og Gżira - dominerer fortsat både med hensyn til pris og volumen. Men værdisøgende købere kigger i stigende grad sydpå og mod Gozo, hvor ejendomspriserne kan være op til 30% lavere end i St Julian's, samtidig med at de stadig giver et solidt lejeafkast.

Førstegangskøbere søger mod mere overkommelige områder i de centrale og sydlige regioner, hvor mindre lejligheder stadig er inden for rækkevidde.

Ifølge de seneste tal vil medianprisen på en lejlighed på Malta nå 285.000 euro i 2024, en stigning fra 200.000 euro i 2017 - en stigning på 42% over syv år. I samme periode steg den ækvivalerede nettoindkomst kun med 37%, hvilket indikerer, at ejendomspriserne har overhalet lønstigningerne.

På trods af dette slog en nylig KPMG-rapport en mere optimistisk tone an. Den hævdede, at den generelle overkommelighed ikke er blevet forværret så meget, som de overordnede tal antyder, takket være lave renter, tilgængelige udlån og længere realkreditvilkår. Disse faktorer har hjulpet mange købere - især førstegangsejere - med at bygge bro over kløften mellem stigende priser og langsommere indkomstvækst. Kort sagt, selv om boliger unægtelig er blevet dyrere, er det stadig overkommeligt for mange at finansiere et hjem, i hvert fald indtil videre.

Hvem kan købe ejendom på Malta?

EU citizens, including Maltese nationals, who have lived continuously in Malta for at least five years can freely purchase property without needing a permit under Chapter 246 of the Laws of Malta. .Non-EU citizens are generally not permitted to buy property in Malta unless granted a permit under the same law. However, in Special Designated Areas (SDAs), there are no restrictions, allowing individuals to buy property without needing a permit.

For dem, der ikke har boet på Malta i fem år, kræves der en AIP-tilladelse for at købe ejendom uden for SDA'erne. Denne tilladelse giver mulighed for at købe én ejendom, som ikke kan lejes ud. I SDA'erne kan man købe og leje flere ejendomme uden at have brug for en AIP-tilladelse.

Godt at vide: Incitamenter for ejendomskøbere på Malta og Gozo

Den maltesiske regering tilbyder flere attraktive incitamenter, der har til formål at hjælpe købere og opmuntre til ejendomsinvesteringer. For eksempel:

Tilskud

Den Tilskud til førstegangskøbere er blevet forlænget og tilbyder 1.000 euro hvert år i ti år for ejendomme til en værdi af op til 500.000 euro. Malta tilbyder også flere tilskud og økonomiske incitamenter til ejendomme, der ligger inden for Bevaringsområder i byer (UCA'er). Disse initiativer har til formål at tilskynde til restaurering og bevarelse af landets arkitektoniske arv, men mere om dette nedenfor. Hvis ejendommen ligger på Malta, er tilskuddet på 15.000 euro og 40.000 euro for ejendomme på Gozo (for skøder, der er underskrevet mellem 1. januar 2025 og 31. december 2026).

Nedsat stempelafgift

I Malta er værdien af en ejendom til stempelafgiftsformål baseret på dens officielle markedsværdi, ikke blot den aftalte pris mellem køber og sælger. Denne markedsværdi bestemmes af en regeringsudpeget vurderingsmand, som vurderer ejendommen ud fra objektive kriterier som beliggenhed, tilstand, størrelse og andre relevante karakteristika. Dette sikrer, at stempelafgiften beregnes retfærdigt og konsekvent, baseret på ejendommens sande markedsværdi. Typisk betales der stempelafgift på 5% af den samlede salgspris med 1% betalt ved konvenju (løfte om salg) og 4% ved det endelige skøde.

Førstegangskøbere på Malta nyder i øjeblikket godt af en generøs fritagelse for stempelafgift. Hvis du køber din første ejendom inden udgangen af 2025, vil du :betale nul stempelafgift på de første 200.000 euro, hvis vi tager den gennemsnitlige ejendomspris på 285.000 euro, skal der betales 5% af de resterende 85.000 euro, så det samlede skyldige beløb bliver 4.250 euro, hvilket svarer til en besparelse på 10.000 euro.

Når en person sælger sin bolig (den oprindelige ejendom) og køber en anden bolig (erstatningsejendommen) inden for 12 måneder, kan vedkommende desuden kræve tilbagebetaling af stempelafgiften på de første 86.000 euro af erstatningsejendommens værdi.

Satser for kildeskat

I Malta er sælgeren ved salg af en ejendom typisk underlagt en endelig kildeskat på ejendommens overdragelsesværdi. Standardsatsen er 8% af ejendommens overdragelsesværdi og betales af sælgeren.

Der er dog særlige omstændigheder, hvor der gælder andre satser:

• 5% Sats: Hvis ejendommen sælges after five years from its acquisition date and does not form part of a development project. ​
• 12% sats: I visse situationer, som f.eks. ejendomme, der var en del af et salgsløfte registreret før 17. november 2014, kan en sats på 12% kan finde anvendelse.

Det er vigtigt at bemærke, at disse satser anvendes på ejendommens overdragelsesværdi, som generelt er den højeste af markedsværdien eller kontraktprisen.

Derudover kan der være specifikke undtagelser og reduktioner, afhængigt af faktorer som ejendommens brug som sælgers hovedbolig eller dens placering i udpegede områder som Urban Conservation Areas (UCA'er).

Stempelafgift og Skattefritagelser for visse ejendomstyper

Planning Authority Map Showing Urban Conservation Areas in Malta and Gozo

Ejendomme i bymæssige bevaringsområder (UCA'er)
Ejendomme, der ligger i en UCA (bekræftet af planlægningsmyndigheden), er også fritaget for indkomstskat og stempelafgift på de første 750.000 euro. Standardskat gælder for alt overskydende.

Gamle og tomme ejendomme
Boliger, der er bygget for mindst 20 år siden og har stået tomme i mere end 7 år (bekræftet af en arkitekt og ARMS), er berettiget til fuld fritagelse for indkomstskat og stempelafgift på de første 750.000 euro af salgsprisen. Ethvert beløb derover beskattes normalt.

Traditionelle bygninger i maltesisk stil
Ejendomme, der er udviklet til at omfatte godkendte traditionelle maltesiske træk, kan kvalificere sig til en Refusion af stempelafgift på de første 750.000 euro. Skatter og afgifter skal betales på forhånd, og refusionen gives, når byggeriet er færdigt og godkendt af en udpeget bestyrelse.

Betingelser og sanktioner
For at beholde fordelene må ejendommen ikke rives ned eller opdeles i flere enheder end oprindeligt tilladt. Bryder man disse betingelser, skal man tilbagebetale den fritagede skat eller afgift.

Ingen dobbelte fordele
Hvis en ejendom er berettiget til andre stempelafgiftsfordele (f.eks. på donationer til efterkommere), skal køberne vælge, hvilken ordning de vil bruge.

Tilbagebetaling af moms

Momsrefusionsordningen er blevet udvidet og revideret for at sikre lige fordele for enlige købere og ægtepar. Boligejere kan også kræve en momsrefusion på op til 54.000 euro på de første 300.000 euro, der bruges på støtteberettigede renoveringsarbejder. For at være berettiget skal ejendommen være en privatejet bolig, der enten: er nybygget med traditionelle maltesiske arkitektoniske træk eller. ligger i en UCA eller blev bygget for over 20 år siden og har stået tom i mere end syv år,

Sammenfatning

Disse incitamenter viser, hvor engageret regeringen er i at fremme både boligejerskab og genbrug af eksisterende bygninger. Med tilskud, skattefritagelser og momsrefusioner er der reel støtte til førstegangskøbere og dem, der er villige til at restaurere ældre ejendomme eller investere i Malta.

Er det så et godt tidspunkt at købe på?

Hvis du ønsker at tage dit første skridt op ad ejendomsstigen, eller hvis du har kig på et karakterfuldt hjem, der har brug for kærlighed, kan svaret meget vel være ja. Den økonomiske støtte, der tilbydes, kan gøre en reel forskel - især hvis du er parat til at påtage dig en renovering eller restaurere en ejendom i en UCA. Det er ikke bare almisser; de er designet til at bringe længe tomme hjem tilbage i brug og øge kvaliteten og mængden af boliger på Malta og Gozo.

Selvfølgelig afhænger timingen altid af din egen situation - men set fra et politisk perspektiv er budskabet klart: Regeringen støtter købere, og de støtter det med kontanter. Hvis du er usikker på, hvor du skal begynde, eller hvis du vil have klare råd, vores konsulentydelser er her for at vejlede dig. Vi hjælper købere med at navigere i tilgængelige ordninger, forstå berettigelse og træffe informerede beslutninger - så du kan komme videre med selvtillid.

Yderligere læsning

Kilder

Boligstyrelsens ordning for førstegangskøbere

Frank Salt

NSO-Malta