Køber du ejendom på Malta? Vigtige kontraktklausuler til at sikre dine interesser

At købe ejendom på Malta er en spændende mulighed, især for udenlandske købere, der tiltrækkes af de gunstige forretningsbetingelser og det gode klima. Efter selv at have været igennem processen flere gange har jeg samlet nogle vigtige indsigter - mange af dem ville jeg ønske, jeg havde kendt fra starten.

Det er vigtigt at sikre dine interesser ved at inkludere klare vilkår og betingelser i salgsløftet (Konvenju) og det endelige skøde. Disse klausuler er med til at beskytte dig mod potentielle risici, sikre en mere smidig transaktion og minimere risikoen for økonomiske tab.

Nøgleklausuler, der skal medtages i salgsaftalen, når du køber ejendom på Malta

1. Med forbehold for planlægningstilladelse
   Denne klausul gør salget betinget af, at der opnås de nødvendige byggetilladelser til eventuelle planlagte ændringer fra Maltas miljø- og planlægningsmyndighed (MEPA). Hvis du f.eks. har planer om at udvide ejendommen eller ændre dens anvendelse, er det vigtigt at få denne tilladelse. I et tilfælde havde den ejendom, jeg var ved at købe, brug for en byggetilladelse, da jeg havde til hensigt at tilføje flere enheder. Da ansøgningen blev afvist, var det muligt at komme ud af aftalen om salgsløfte uden at miste indskuddet. Uden godkendelse af yderligere enheder fungerede økonomien ikke længere, og ejendommen ville ikke have været en rentabel investering. Det er især klogt at medtage denne klausul for ejendomme i beskyttede zoner, hvor restriktionerne ofte er strammere.
2. Med forbehold for klar titel
   Det er vigtigt at sikre, at ejendommen har en klar titel. Denne klausul beskytter dig mod potentielle problemer såsom uoplyst gæld, juridiske tvister, krav mod ejendommen eller tilfælde, hvor sælgeren ikke er den juridiske ejer. En grundig ejendomsundersøgelse, udført af en notar, bekræfter ejendommens juridiske status og sikrer, at du køber af den retmæssige ejer.
3. Med forbehold for landmålerens rapport
   Ved at tilføje en betingelse om en professionel undersøgelse sikrer du, at du kan vurdere ejendommens strukturelle integritet og afdække eventuelle skjulte fejl. Det er især værdifuldt for ældre ejendomme eller ejendomme, der skal renoveres. Landinspektørens rapport hjælper dig ikke kun med at beslutte, om du vil gå videre med købet, men kan også tjene som grundlag for at genforhandle vilkårene. Hvis der afdækkes væsentlige problemer, kan du måske forhandle dig frem til en lavere pris for at kompensere for omkostningerne ved nødvendige reparationer.
4. Med forbehold for finansiering
   Denne klausul gør salget afhængigt af den nødvendige finansiering, f.eks. et realkreditlån. Den giver en sikkerhed, så du kan trække dig ud af aftalen uden straf, hvis finansieringen ikke er på plads inden for en bestemt tidsramme. Typisk er den angivne tid mellem tre og seks måneder.
5. Med forbehold for ledig besiddelse
   Det er vigtigt at sikre, at ejendommen er tom, når den er færdig, især hvis den i øjeblikket er udlejet. Denne klausul sikrer, at du kan overtage ejendommen uden at skulle forholde dig til lejere eller igangværende lejeaftaler.
6. Med forbehold for forsynings- og servicetjek
   Det er vigtigt at kontrollere, at alle forsyninger (el, vand, internet) er korrekt tilsluttet og fungerer. Denne betingelse sikrer, at der ikke er nogen udestående problemer med forsyningstjenesterne, før købet afsluttes. Det er værd at bemærke, at en ny måler kan koste over 1.000 euro, så hvis du bekræfter det på forhånd, kan det spare dig for uventede udgifter.
7. Med forbehold for tilladelser til ændringer eller brug
   Hvis du har til hensigt at ændre ejendommen eller ændre dens anvendelse, sikrer denne klausul, at de nødvendige tilladelser kan indhentes. Hvis man ikke får sådanne tilladelser, kan det føre til juridiske problemer eller økonomiske tab.
8. Betingelse for sælgers færdiggørelse af arbejdet
   Når sælgeren har aftalt at udføre specifikke reparationer eller byggearbejder inden det endelige skøde, sikrer denne klausul, at disse forpligtelser opfyldes. Den giver dig ret til at inspicere og godkende det færdige arbejde, før du går videre med købet. For at sikre din position skal du udarbejde en detaljeret liste over problemer og vedlægge den som et bilag til salgsløftet. Det giver dig som køber mulighed for at tilbageholde færdiggørelsen, indtil alle aftalte arbejder er udført.

Tilføjelse af en voldgiftsklausul for effektiv tvisteløsning

Det kan varmt anbefales at inkludere en voldgiftsklausul i salgsløftet og købsaftalen. Jeg har brugt Maltas voldgiftscenter to gange for at løse tvister og fandt, at det var en fair og effektiv proces. Voldgift er ofte et hurtigere og mere overkommeligt alternativ til en retssag, hvor sagerne typisk løses i løbet af få måneder. Efter min erfaring nåede vi frem til en endelig afgørelse inden for et år, men mange sager afsluttes endnu hurtigere. Møderne kan afholdes online og på engelsk, hvilket gør voldgift særligt tilgængeligt for udenlandske købere.

Sammenlignet med det maltesiske retssystem, hvor dokumenter skal indleveres personligt, og hvor der er krav om fremmøde på hvert trin, er voldgift meget hurtigere. Vigtigere er det, at resultaterne af voldgift er bindende for begge parter, hvilket giver en afgørende og omkostningseffektiv løsning på tvister.

Varighed fra løfte om salg til færdiggørelse

Typisk går der mellem tre og seks måneder fra underskrivelsen af salgsløftet til det endelige skøde. Denne periode giver mulighed for at opfylde alle fastsatte betingelser, gennemføre due diligence og arrangere finansiering. Begge parter bør være enige om denne varighed og inkludere den i aftalen for at sikre klarhed og gensidig forståelse.

Forlængelse af en aftale om salgsløfte

Nogle gange kan det være nødvendigt at forlænge et salgsløfte, hvis den oprindelige tidsramme nærmer sig sin afslutning, og visse betingelser stadig ikke er opfyldt. Forlængelsen formaliseres gennem et tillæg, der underskrives af både køber og sælger, og som beskriver de reviderede vilkår og den nye deadline. Denne tilgang forhindrer aftalen i at udløbe og giver ekstra tid til at løse udestående krav, uden at det er nødvendigt at genforhandle hele kontrakten.

Konklusion

For udenlandske købere er det vigtigt at inkludere velformulerede klausuler i salgsløftet og slutsedlen for at beskytte ikke bare din ejendomsinvestering, men også dine bredere økonomiske interesser, som f.eks. at undgå uventede omkostninger eller juridiske komplikationer. Disse betingelser giver fleksibilitet til at trække sig ud, hvis der opstår problemer - f.eks. hvis byggetilladelse nægtes, strukturelle problemer kommer frem i lyset, eller der opstår problemer med udsættelse af lejere. Ved at arbejde med en hæderlig notar og sikre, at disse sikkerhedsforanstaltninger er på plads, kan du gå til processen med selvtillid og vide, at du er forberedt på eventuelle forhindringer.

Mange af disse erfaringer kommer fra min egen erfaring - ofte fra ikke at inkludere disse betingelser og bagefter indse, hvor meget nemmere tingene kunne have været. Hvis du mener, at der er yderligere klausuler eller betingelser, der kunne være værdifulde, så del gerne dine tanker i kommentarfeltet. Vi er forpligtet til at opdatere denne artikel for at hjælpe så mange mennesker som muligt med at beskytte deres investeringer og navigere mere sikkert på ejendomsmarkedet.

På expatax.mtVi har specialiseret os i at hjælpe internationale købere med at navigere på Maltas ejendomsmarked. Fra at finde den ideelle ejendom til at forbinde dig med betroede juridiske og notarielle tjenester, yder vi end-to-end support. Lad os hjælpe dig med at træffe informerede beslutninger og sikre din investering med tillid. Kontakt os i dag for at starte din rejse mod at eje en ejendom på Malta. God jagt!

Kilder

Maltas notarialråd

Maltas voldgiftscenter

Maltas planlægningsmyndighed