Vi er glade for i dag at kunne præsentere en eksklusiv rapport fra Expatax Malta kaster lys over, hvad der er sket med de maltesiske ejendomspriser siden marts 2020. Ved at spore tusindvis af ejendomsannoncer på Malta og Gozo fra 2020 til 2025 har vi skabt en proprietært indeks, der afslører ægte Markedsdynamik på et detaljeret niveau.
Det, vi fandt, er alt andet end ensartet. I et land, som man kan køre igennem på under en time og stadig klage over trafikken, har ejendomspriserne varieret betydeligt efter beliggenhed og type. På Gozo er lejlighedspriserne faldet eller stagneret, mens andre har oplevet tocifret vækst, hvilket modsiger de generelle tendenser, der ofte citeres fra nationale gennemsnit i medierne.
Ja, mellem 2013 og 2023 steg Maltas gennemsnitlige ejendomspriser med 125%, med lejligheder i spidsen - fra ca. 100.000 euro til over 225.000 euro. Men vores data viser, at dette årtier lange boom dækker over betydelige lokale variationer, især i løbet af de sidste fem år.
Maltesisk boom i lejlighedspriser (og en bemærkelsesværdig nedtur)
Lejligheder på hele Malta er generelt steget i pris, med en enkelt undtagelse: Gozo. Her er, hvad dataene siger:
Disse byområder, især Sliema/St. Julian's, tiltrækker fortsat både lokale fagfolk og udenlandske investorer. Stigningen afspejler sandsynligvis den store efterspørgsel efter nærhed til forretningsknudepunkter, havudsigt og luksusfaciliteter.
Lejligheder er kernen i Maltas boligmarked. De dominerer transaktioner og udlejning. Og i De seneste fem år er priserne steget kraftigt – undtagen på Gozo.
Sliema & St Julian's: €375,000 → €650,000 (+73%)
Region Nord: €265,000 → €375,000 (+42%)
Det centrale Malta: €265,000 → €365,000 (+38%)
Sydlige Malta: €250,000 → €320,000 (+28%)
Gozo: €225,000 → €220,000 (-2%)
Det absolutte spring på €275.000 i Sliema & St Julian's er mere end den fulde værdi af en lejlighed på Gozo. Endnu mere slående er det, hvordan dette mønster afspejler en bredere demografisk og økonomisk dynamik. I henhold til Det nationale statistiske kontor, Befolkningstilvæksten mellem 2020 og 2024 var koncentreret i de nordlige og centrale havneområder, hvilket yderligere bekræfter vores resultater.
Priser på huse: Bred vækst, langsommere omsætning
Huspriserne voksede også kraftigt, men spredningen var større. Disse ejendomme handles sjældnere og henvender sig typisk til livsstilskøbere, familier, der er vokset i størrelse, og lejlighedsvise romantikere med renoveringsdrømme.
Sliema & St Julian's: €922,500 → €1.44m (+56%)
Sydlige Malta: €520,000 → €797,000 (+53%)
Det nordlige Malta: 1,25 mio. euro → 1,90 mio. euro (+52%)
Det centrale Malta: €714,500 → €920,000 (+29%)
Gozo: €500,000 → €620,000 (+24%)
Mens husene er steget mere i absolutte tal, er likviditeten lavere. Vores grafiske data tyder på, at efterspørgslen efter huse er mere begivenhedsdrevet: familier, der vokser, udlændinge med langsigtede planer eller dem, der søger livsstilsejendomme.
Maltesiske huspriser steg mindre end lejlighedspriserne
Lejligheder dominerer transaktionerne og giver bedre afkast i de bedste områder. Huse voksede kraftigt i udvalgte områder, men er langsommere at sælge og udleje. I vores data steg huspriserne med et gennemsnit på +35.3% på hele Malta (undtagen Gozo), sammenlignet med +42.7% for lejligheder. Lejligheder i Malta så også større volumen og snævrere spreads.
Interessant nok adskiller dette sig fra markeder som Irland og Portugal, hvor efterspørgslen efter plads efter COVID satte mere skub i huspriserne. På Malta betød den kompakte størrelse og den vedvarende koncentration af arbejdspladser i byerne, at lejligheder aldrig faldt i unåde.
Forstå Maltas og Gozos forskelle på ejendomsmarkedet
For ikke-lokale er her et hurtigt overblik over, hvordan øerne er opdelt - og hvorfor efterspørgslen er så forskellig i så lille et land:
Sliema & St Julian's: Maltas knudepunkt for handel og fritid. Høj tæthed, høje huslejer, stærk kapitalforøgelse. Populært blandt fagfolk, turister, udlejere og korttidsudlejere.
Region Nord (f.eks. Mellieħa, St Paul's Bay): En blanding af bolig- og ferieområder, der er populære blandt familier og deltidsbeboere. Der er relativt gode forbindelser til Valletta.
Det centrale Malta (f.eks. Mosta, Birkirkara): Tæt befolket, lokalt drevet marked med stærke offentlige tjenester og stabil efterspørgsel året rundt.
Sydlige Malta (f.eks. Marsaskala, Żabbar): Traditionelt mere overkommelig. Øget interesse, men klarer sig stadig dårligere end prisudviklingen. Værdistigningen på lejligheder har været en tredjedel mindre end på en lejlighed i Sliema.
Gozo: Maltas landlige søsterø. Smuk, men mindre forbundet. Tilbyder ro, lavere priser og begrænset lejeudbytte. Den foretrækkes af pensionister og kontantkøbere, men i mindre grad af investorer. Og færgen er stadig en psykologisk barriere for dem, der ønsker at flytte.
Hvad driver ejendomspriserne? Lad os starte med mennesker
Maltas befolkning er vokset med næsten 40% siden 2000-En af de hurtigste vækstrater i Europa. Og væksten kommer ikke kun fra fødsler. I 2012 var lidt over 8% af arbejderne på Malta udenlandske. I 2022 var det tal steget til 33%. Ifølge NSO er næsten 97.000 udenlandske arbejdere er nu en del af Maltas 296.000 mand store arbejdsstyrke. Disse arbejdere flytter typisk ikke til Gozo. De grupperer sig omkring de økonomiske knudepunkter som f.eks. teknologien, iGaming, og finansklynger, som er centreret omkring Sliema, Gżira og St Julian's. Det har skabt en vedvarende efterspørgsel efter lejemål og investorinteresse og presset ejendomspriserne op.
Turistbølge Driver ejendomspriserne op
I 2024Malta oplevede en rekord 3,56 millioner indkommende turister, op 19.5% fra året før. Og de fleste af dem havde ikke et telt med! Sliema og St Julian's har en høj belægningsprocent og et højt udbytte pr. nat, hvilket holder udbyttet ved udlejning sundt, ofte 5% eller mere.
Ifølge NSO Q4 2024 indkvarteringsdata, 98% af ikke-residentes ophold var på Malta, og bare 2% i Gozo. Det betyder konstant efterspørgsel efter korttidslejemål i kystområder som Sliema, St Paul's Bay og Valletta. Så endnu en gang er det Malta, ikke Gozo, der er en favorit for både turister og de investorer, der betjener dem. Den øgede efterspørgsel kombineret med et begrænset udbud fører til større prisstigninger på lejligheder og huse i disse områder.
Rummet: Den ene ting, Malta ikke har mere af
Maltas geografi gør resten. Byzoner som Sliema og Gżira er stort set løbet tør for jord. Nyt udbud er begrænset til ombygninger eller vertikale byggerier. Gozo har derimod masser af plads og langt færre begrænsninger.
Resultatet? Lejligheder på Malta værdsættes hurtigere fordi efterspørgslen hele tiden støder på en mur af fysiske begrænsninger. Gozo har flere uudviklede områder, men tiltrækker færrehvilket holder priserne bløde og stabile.
Sliema vs. Gozo: Den maltesiske ejendomsprisforskel, der siger alt
Expatax' analyse af prisintervallet i 2025 bekræfter opdelingen.
- Sliema & St Julian's: Medianpriser på lejligheder over 600.000 euro, med afvigelser tæt på 2 millioner euro
- Gozo: Medianpriser på lejligheder lige over 200.000 euro, lidt lavere end i 2020
I 2020 var medianforskellen på omkring 150.000 euro. I 2025 nåede den op på næsten 400.000 euro. Det afspejler alt: efterspørgsel, indkomststrømme, turisme, knaphed og tilgængelighed, og det viser, at investorernes præferencer i høj grad er rettet mod byområder med mange faciliteter på Malta.
Udsigter: Kan ejendomspriserne fortsætte med at stige på Malta?
Flere faktorer har understøttet Maltas robuste ejendomsmarked på efterspørgselssiden. Udenlandske investeringer har spillet en stor rolle, tiltrukket af øens strategiske placering, engelsktalende arbejdsstyrke og gunstig skatteordning. Offentlige incitamenter, herunder ordninger for først og andengangskøbere og målrettet støtte til Bevaringsområder i byer og Gozo, har stimuleret efterspørgslen yderligere. Stærk økonomisk vækst har givet ekstra brændstof til bålet - sektorer som iGaming, finans og turisme er blomstret op, og turismen alene vil bidrage med 2,6 milliarder euro til BNP i 2023.
Væksten vil sandsynligvis aftage, men forblive positiv, da udbuddet er mindre end efterspørgslen. Med 26.000 nye enheder tilladt mellem 2020-2024 og strammere priser forventer vi et plateau i overbyggede zoner. Når det er sagt, har områder som Sliema og Valletta naturlige begrænsninger på udbuddet. Forventer Fortsat forgrening:
- Zoner på A-listen vil stabilisere sig på et højt niveau.
- Perifere områder kan se beskedne korrektioner eller flad vækst.
Gozo er fortsat et wildcard. Dens stabilitet gør den attraktiv for kontantkøbere og pensionister, men uden stærkere forbindelser eller økonomisk tiltrækningskraft ser gevinsterne ud til at forblive beskedne.
Sidste tanke
Malta er lillebitte. Men det er ejendomsmarkedet ikke. Vores forskning viser en historie om to øgrupper: den ene drives af global kapital og livsstilsefterspørgsel, den anden bevæger sig i en langsommere lokal rytme. Investorer, som anerkender dette og handler i overensstemmelse hermed, vil finde muligheder, om end ikke tidligere tiders gode tilbud.
English 
Danish 
French 
German