Location à court terme ou à long terme à Malte : Où est l'argent intelligent ?

Si vous êtes propriétaire d'un appartement à Malte, vous avez probablement été confronté au dilemme classique du propriétaire : le jouer long et régulier, ou court et piquant ? Et oui, nous parlons ici de location, même si l'analogie avec les relations amoureuses n'est pas loin. Une location à long terme (LTR) offre un loyer stable, moins de maux de tête et (généralement) moins d'enterrements de vie de garçon qui saccagent l'endroit. La location à court terme (STR), propulsée par Airbnb et Booking.com, fait miroiter des tarifs nocturnes plus élevés - mais seulement si vous pouvez continuer à faire des réservations.

Utilisation Données AirDNA pour Malte (2025)Dans le cadre de cette étude, nous avons examiné les logements annoncés et les avons comparés aux logements répertoriés, en tenant compte d'un taux d'occupation réaliste :

• LTR à l'occupation 90% (en tenant compte des vides, des rotations et des réparations occasionnelles).
• STRs à l'occupation 60% (personne ne court à 100%, à moins de distribuer des cocktails gratuits à la porte).

Nous avons analysé des centaines de propriétés à Malte et à Gozoet de découper par région et par chambre à coucher. L'objectif est de déterminer la stratégie la plus rentable pour votre euro.

Rendement STR jusqu'à 20% à Gozo

C'est ici que les choses deviennent plus croustillantes. Quelques points saillants des tableaux (tous les rendements sont annualisés, % de la valeur du bien) :

En moyenne, à Malte, les LTR offrent un rendement d'environ 4%, tandis que les STR à 60% d'occupation offrent un rendement de 8-9%, soit environ le double. Examinons de plus près cette disparité.

Gozo dans une ligue à part
Les logements d'un seul tenant à Gozo affichent des rendements supérieurs à 20% à 60% occupationLes lits à deux places ne sont pas loin derrière, à 17%. C'est plusieurs fois plus résistant que le 4-5% proposé par long-lets. Le problème ? L'île ne compte qu'une poignée d'annonces - la rareté amplifie les rendements.

Central 3-lits : territoire des licornes
Dans le centre de Malte, les 3 lits affichent des rendements de l'ordre de 13%mais notre échantillon était trop petit pour être statistiquement fiable. Il est préférable de considérer ce chiffre comme une valeur aberrante plutôt que comme une tendance, même s'il donne une idée du type d'augmentation que les propriétaires peuvent obtenir dans le haut de gamme du marché.

Sliema/St Julian's paradox
Bien qu'il s'agisse du marché le plus prestigieux et le plus touristique de Malte, Sliema et St Julian's ne sont pas à la hauteur. Les appartements à un ou deux lits s'en sortent à peine. 5-6% rendementsLe marché de l'immobilier est en baisse en raison de la surabondance de l'offre, de sorte que les propriétaires se font concurrence pour attirer les clients.

Sud : calmement stable
Souvent négligé, le Sud maintient sa position avec des rendements dans le secteur de l'agriculture. Gamme 7-9% pour la plupart des tailles de propriété. Rien de tape-à-l'œil, mais solide et fiable par rapport à ses voisins plus connus.

Nord : milieu de la route
Le Nord offre des rendements moyens - convenables pour les lits à deux places (~8%), mais pour le reste, il n'est pas remarquable. Son point fort est l'équilibre : un mélange plus sain de tailles d'unités qui répondent aux besoins des familles et des séjours plus longs.

Longues pattes : ennuyeuses mais fiables
Les LTR se situent presque partout entre 4% et 5%Ils sont une option sûre, l'équivalent d'un compte d'épargne : prévisibles et stables. C'est l'option la plus sûre, l'équivalent d'un compte d'épargne : prévisible et stable.

La vraie bizarrerie
Gozo a l'impression de jouer un tout autre jeu : des biens immobiliers bon marché, une forte demande et une concurrence limitée se combinent pour laisser le reste de Malte à la traîne.

Centre de Malte : Les locations de courte durée de 3 chambres rapportent environ 4 200 € par mois

En Centre de MalteL'écart de revenus est frappant. Un STR à trois lits rapporte environ 4 200 € par mois pour l'occupation 60%, contre seulement 1 300 € pour un LTR. Même les plus petits logements tiennent la route : un STR à deux lits rapporte environ €2,200, bien en avance sur l'initiative de l'Union européenne. €1,200 d'un longlet.

Gozo est encore plus spectaculaire. Un STR à 1 lit rapporte environ 2 900 € contre 775 € en LTRet une chambre à coucher à deux lits 2 850 euros contre 850 euros. Les prix de l'immobilier étant plus bas sur l'île, l'augmentation de la marge brute d'autofinancement semble exorbitante.

Le Nord se situe entre les deux. Un STR à deux lits coûte en moyenne €2,250, contre 1 200 € pour un LTR. Il s'agit d'une prime saine, bien que moins explosive que celle de Gozo ou de Central.

En Sliema/St Julian'sLes STR sont performants sur le papier - un appartement à deux lits se libère 2 700 € vs 1 400 € LTRet une poussée de 3 lits €3,200. Mais les coûts élevés de l'immobilier dans la région atténuent ces chiffres.

Le Sud est stable plutôt que spectaculaire. Un STR à deux lits rapporte environ 2 100 € contre 1 200 € en LTRtandis que les 3 lits sont à 2 000 € contre 1 200. Les marges sont ici plus étroites qu'ailleurs.

Dans l'ensembleLes revenus mensuels des STR sont toujours supérieurs à ceux des LTR, mais l'importance de l'avantage varie fortement en fonction de la localisation, Gozo étant le grand gagnant.

Plus de 8 000 STR actifs à Malte.

Au début de l'année 2020, AirDNA a enregistré environ 11 330 annonces de location Airbnb actives à Malte, en baisse au début de l'année, et en baisse au début de l'année. 2020AirDNA a compté environ 11 300 offres d'emploi à Malte (il est tombé à un peu plus de 10 000 au moment de la pandémie). Aujourd'hui, les sources les plus récentes (InsideAirbnb, Airbtics, AirROI) rapprochent le total de Plus de 8 000 STR actifs dans des maisons entières.

Ainsi, malgré la reprise complète du tourisme, la le nombre d'inscriptions est en fait inférieur aujourd'hui à ce qu'il était avant l'entrée en vigueur de COVID. Quelques raisons probables :

Saturation du marché dans les hotspots comme Sliema/St Julian's, poussant les opérateurs les plus faibles vers la sortie .

Renforcement de la réglementation (règles d'autorisation du MTA et contrôle de l'autorité de planification).

Attrition du nombre d'hôtes pendant la pandémie - de nombreux propriétaires sont revenus à la location longue durée et n'y sont jamais retournés.

Hausse des prix de l'immobilier rendant le STR moins attractif pour les nouveaux entrants.

Quatre mois de location courte peuvent correspondre à une année entière de revenus de location longue durée.

Ce tableau montre combien de nuits il faut louer un logement de courte durée pour obtenir le même revenu qu'un logement de longue durée occupé presque toute l'année.

Sliema/St Julian's : Semblable à 90-100 nuitsMais avec le grand nombre d'offres sur le marché, la concurrence rend ces nuits plus difficiles à remplir.

Centre de Malte : Un lit à une place nécessite environ 115 nuits (31%) pour correspondre à un RLD, tandis qu'un lit à trois places n'a besoin que de 55 nuits (15%).

Gozo : La particularité. Un lit à une place nécessite juste 47 nuitset une chambre à 2 lits d'environ 52-55 nuits. En d'autres termes, une bonne saison estivale pourrait couvrir toute l'année.

Nord et Sud : La plupart des unités ont besoin de 90-105 nuits. Cela représente environ 3 à 4 mois de réservations pour maintenir le rythme d'une location de longue durée.

Dans l'ensemble, le message est clair : la plupart des STR n'ont pas besoin d'être pleins à craquer pour battre les locations de longue durée. Avec des seuils de rentabilité aussi bas que 13% à Gozo et rarement au-dessus de 30% partout ailleursEn revanche, les chances de succès des locations de courte durée sont très élevées, à condition que vous soyez capable de gérer les tracas supplémentaires.

Les locations de courte durée gagnent en rendement

Pour les propriétaires qui réfléchissent à leur choix, le calcul est clair : les locations à court terme peuvent générer des rendements bien plus élevés que les locations à long terme, et ce à des niveaux d'occupation étonnamment bas. Dans de nombreux cas, il suffit d'occuper l'appartement un quart du temps pour obtenir un revenu régulier, mais modeste, de la location longue durée.

Cela dit, les DOD ne sont pas gratuits. Ils apportent des factures de nettoyage, des coûts de services publics plus élevés et un flux constant de demandes de renseignements de la part des clients. ("comment faire fonctionner la télécommande ?"). De plus, les invités attendent généralement plus qu'un locataire à long terme - Linge frais, Wi-Fi rapide, et tout fonctionnant parfaitement dès le premier jour.

Ainsi, alors que Les LTR sont des personnes qui travaillent sans relâche. - Peu de drames, des revenus sûrs - Les STR sont les cousins les plus voyantsLa mise en place d'un système de gestion de l'environnement est un processus qui demande plus d'efforts, plus d'entretien, mais aussi beaucoup plus d'argent dans les bons endroits.

Autres lectures