Die Besteuerung von Mieteinnahmen in Malta unterliegt besonderen Vorschriften, die zwischen kurzfristigen und langfristigen Vermietungen unterscheiden. Das Verständnis dieser Steuervorschriften ist für Immobilieneigentümer unerlässlich, um die Einhaltung der Vorschriften zu gewährleisten und fundierte finanzielle Entscheidungen zu treffen.
Kurzzeitmiete vs. Langzeitmiete
Das maltesische Steuersystem unterscheidet zwischen zwei Arten von Mieteinnahmen. Kurzfristige Vermietungen, wie z. B. Ferienvermietungen, werden als gewerbliche Einkünfte eingestuft und besteuert unter Artikel 4(1)(a) des Einkommensteuergesetzes (ITA). Langfristige Vermietungen, in der Regel Wohnmietverträge mit einer Laufzeit von mehr als sechs Monaten, werden als Kapitalerträge betrachtet und fallen unter Artikel 4 Absatz 1 Buchstabe e) ITA. Diese Unterscheidung wirkt sich darauf aus, wie Mieteinnahmen gemeldet und besteuert werden.
Optionen für Mieteinnahmen Steuer
Es gibt zwei Hauptmethoden für die Erklärung von Mieteinnahmen in Malta: die 15% Endgültige Quellensteuer (FWT) und progressive Besteuerung als Teil des Gesamteinkommens.
15% Endgültige Quellensteuer (FWT)
- Im Rahmen dieser Regelung können die Steuerzahler für eine feste Steuer von 15% auf ihre Bruttomieteinnahmen optieren, d. h. es sind keine Abzüge zulässig. Die Steuer gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien - Wohnimmobilien sind seit 2014 förderfähig, während Gewerbeimmobilien ab 2017 einbezogen wurden.
- Um einen Antrag zu stellen, müssen die Vermieter Folgendes vorlegen Formular TA24entweder online oder manuell, innerhalb der vorgeschriebenen Frist. Sobald diese Steuer gezahlt ist, gilt sie als endgültig, d. h. es gibt keine Erstattungen oder Aufrechnungen. Die Website FWT Diese Option steht sowohl gebietsansässigen als auch gebietsfremden Vermietern offen, allerdings unter der Bedingung, dass alle Mieteinnahmen des Jahres im Rahmen dieser Regelung erklärt werden müssen, wenn sie gewählt wird. Teilmeldungen nach verschiedenen Methoden sind innerhalb desselben Steuerjahres nicht zulässig.
Besteuerung als Teil des Gesamteinkommens
- Alternativ können die Mieteinnahmen in die jährliche Steuererklärung des Steuerpflichtigen aufgenommen und auf der Grundlage des Gesamteinkommens zum progressiven Normalsatz besteuert werden. Diese Option ermöglicht es Vermietern, Abzüge im Zusammenhang mit dem Mietobjekt geltend zu machen, wodurch sich das zu versteuernde Einkommen verringert.
- Steuerpflichtige, die sich für diese Methode entscheiden, müssen ihre Mieteinnahmen jedes Jahr erklären, auch wenn die Zahlungen im Voraus oder verspätet eingehen. Die Steuerbemessungsgrundlage basiert auf den tatsächlich erhaltenen Mieten, was eine einheitliche Berichterstattung gewährleistet.
Wichtige Überlegungen zur Wahl einer Besteuerungsmethode
Vermieter müssen sich für eine Besteuerungsmethode pro Jahr entscheiden und diese konsequent auf alle Mietobjekte anwenden. Wenn die FWT-Option gewählt wird, kann sie nicht mit der normalen progressiven Besteuerung innerhalb desselben Steuerjahres kombiniert werden. Außerdem sollten Mieteinnahmen, die einmal im Rahmen der FWT eingereicht wurden, nicht mehr in die jährliche Steuererklärung aufgenommen werden, und nachträgliche Anpassungen sind möglicherweise nicht mehr möglich.
Abzüge für in der Steuererklärung angegebene Mieteinnahmen
Vermieter, die ihre Mieteinnahmen unter Artikel 4 Absatz 1 Buchstabe e) ITA können bestimmte Abzüge im Rahmen der Abzugsregeln (Ausgaben in Bezug auf unbewegliches Vermögen), 1978. Dazu gehören Ausgaben, die direkt mit der Instandhaltung der Immobilie und der Erzielung von Mieteinnahmen verbunden sind.
Abzugsfähig sind unter anderem:
- Zinsen für Darlehen, die für den Erwerb oder die Verbesserung des Mietobjekts aufgenommen wurden.
- Gezahlte Erbpacht oder Pachtgebühren.
- Lizenzgebühren, die nach dem Gesetz über Gästehäuser und Ferienunterkünfte.
- A 20% Unterhaltszuschussdie sich aus den Nettomieteinnahmen nach Abzug von Erbbauzinsen und Lizenzgebühren errechnen.
Die gesamten Abzüge für eine Immobilie dürfen die Mieteinnahmen des Jahres nicht übersteigen. Wenn die Ausgaben die Mieteinnahmen übersteigen, können sie nicht vorgetragen oder mit anderen Einkommensquellen verrechnet werden.
| Dauer des Mietvertrags | Schlafräume | Steuerermäßigung (€) |
| <2 Jahre | Jede | €0 |
| ≥2 aber <3 Jahre | 1 | €200 |
| 2 | €300 | |
| 3+ | €400 | |
| ≥3 Jahre | 1 | €300 |
| 2 | €400 | |
| 3+ | €500 |
Besondere Steuervorschriften für nicht ansässige Vermieter
Gebietsfremde, die Mieteinnahmen aus maltesischen Immobilien erzielen, unterliegen weiterhin den lokalen Steuervorschriften. Sie können sich für die 15% FWTin diesem Fall gibt es keine Abzüge, oder sie erklären ihre Mieteinnahmen in ihrer jährlichen Steuererklärung, wobei sie Abzüge nach L.N. 100 von 1993. Es gelten jedoch bestimmte Einschränkungen, wie z. B. der Ausschluss der 20% Wartungsabzug für den Schwerpunkt Einkommen.
Kapitalertragssteuer und Mietobjekte
Immobilieneigentümer sollten beim Verkauf von Mietobjekten auch die Auswirkungen der Kapitalertragssteuer berücksichtigen. In einigen Fällen können Immobilien, die zuvor zu einem bestimmten Preis vermietet wurden Erschwingliche Mieten können für eine Befreiung von der Kapitalertragssteuer in Betracht kommen. Darüber hinaus können Immobilien, die an die Wohnungsamt von besonderen Steuervorschriften profitieren, einschließlich ermäßigter Steuersätze und Steuerbefreiungen.
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Steuerliche Behandlung für Unternehmen
Unternehmen, die Mieteinnahmen erzielen und sich für die 15% FWT müssen es in ihrem Endgültige Steuerrechnung (FTA). Bei der Ausschüttung von Gewinnen wird keine weitere Steuer fällig, und Abzüge sind nicht zulässig. Allerdings ist die 15% FWT ist nicht auf Mieteinnahmen von verbundenen Parteien anwendbardefiniert als Unternehmen, von denen eines mehr als 25% Eigentum oder Kontrolle über einem anderen unter Artikel 16 ITA.
Vorläufige Steuer und Buchführung
Die Mieteinnahmen unterliegen der vorläufige Steuerzahlungenund verlangen von den Vermietern, dass sie das ganze Jahr über geschätzte Steuern im Voraus zahlen. Außerdem müssen die Vermieter detaillierte Handelsaufzeichnungen für mindestens 10 Jahre für die Zwecke der Steuererklärung. Jedes Mietobjekt muss separat verbucht werden, d. h. Einnahmen und Ausgaben können nicht über mehrere Objekte hinweg zusammengefasst werden. Wenn die Abzüge die Mieteinnahmen für eine bestimmte Immobilie übersteigen, ist das steuerpflichtige Einkommen für diese Einheit gleich null, aber Verluste können nicht mit anderen Immobilien verrechnet werden.
Ermäßigte Steuersätze für bestimmte Mietobjekte
Für einige Mietobjekte gelten unter bestimmten Voraussetzungen ermäßigte Steuersätze. A 5% endgültige Quellensteuer gilt für:
- Immobilien, die an Personen vermietet werden, die Mietzuschüsse (Artikel 31B ITA).
- Mieteinnahmen aus wiederhergestellte Eigenschaften (Artikel 31C ITA).
- Eigenschaften, die bei der Wohnungsamt (S.L. 123.201).
Diese Anreize ermutigen Immobilieneigentümer, erschwinglichen Wohnraum zu schaffen oder in die Sanierung von Immobilien zu investieren.
Mehrwertsteuer und Öko-Beitrag für Beherbergungsbetriebe
Langfristige Wohnungsvermietungen sind im Allgemeinen von der Mehrwertsteuer befreitEinige Ausnahmen gelten jedoch für kurzfristige Touristenunterkünfte, die der Mehrwertsteuer unterliegen können. Außerdem gilt für Touristenunterkünftean Öko-Beitrag von 0,50 € pro Person und Nacht ist erforderlich, um die Einhaltung der Umweltvorschriften zu gewährleisten.
Deklaration von Mieteinnahmen in der Steuererklärung
Bei der Abgabe der Steuererklärung müssen Vermieter die Mieteinnahmen genau angeben. Die Steuer auf Kapitalerträge sollte in Feld 11adie die Gesamtmiete, Prämien, Schlüsselgelder und andere Einnahmen umfassen. Einkünfte aus Erbbauzinsen sind anzugeben in Feld 11b. Die Abzüge sind einzutragen unter Abschnitt 16mit Erbbauzinsabzügen in Feld 16a und das Unterhaltsgeld 20% in Feld 16b.
Die Summe der Abzüge für eine Immobilie darf die für diese Einheit angegebenen Mieteinnahmen nicht übersteigen. Wenn die Einnahmen nicht ausreichen, um die Abzüge zu decken, können sie nicht auf andere Immobilien übertragen oder vorgetragen werden.
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Die wichtigsten Erkenntnisse für Vermieter
Das Verständnis der maltesischen Mieteinkommenssteuer ist für Immobilienbesitzer, die sich um die Einhaltung der Vorschriften und Steuereffizienz bemühen, von entscheidender Bedeutung. Ob Sie sich für die 15% Endgültige Quellensteuer (FWT) oder Besteuerung nach progressiven SätzenVermieter sollten die finanziellen Auswirkungen eines jeden Ansatzes abwägen. Nicht ansässige Vermieter müssen auch besondere steuerliche Verpflichtungen und Steuerbefreiungen berücksichtigen. Die Beratung durch einen Steuerexperten gewährleistet die Einhaltung der maltesischen Steuergesetze und maximiert gleichzeitig die Abzüge und Steuervorteile.
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Quellen
Legalisierung von Tochtergesellschaften 123.26
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