Kauf einer Immobilie auf Malta? Wichtige Vertragsklauseln zur Wahrung Ihrer Interessen

Der Kauf von Immobilien in Malta ist eine aufregende Gelegenheit, insbesondere für ausländische Käufer, die von den günstigen Geschäftsbedingungen und dem Klima angezogen werden. Nachdem ich diesen Prozess selbst mehrmals durchlaufen habe, habe ich einige wichtige Erkenntnisse gewonnen - viele davon hätte ich gerne von Anfang an gewusst.

Es ist wichtig, Ihre Interessen zu wahren, indem Sie klare Bedingungen in das Verkaufsversprechen (Konvenju) und die Schlussurkunde aufnehmen. Diese Klauseln tragen dazu bei, Sie vor potenziellen Risiken zu schützen, einen reibungsloseren Ablauf der Transaktion zu gewährleisten und das Risiko finanzieller Verluste zu minimieren.

Wichtige Klauseln im Kaufvertrag für den Erwerb von Immobilien in Malta

1. Vorbehaltlich der Baugenehmigung
   Diese Klausel macht den Verkauf davon abhängig, dass die erforderlichen Baugenehmigungen für die geplanten Änderungen von Maltas Umwelt- und Planungsbehörde (MEPA). Wenn Sie beispielsweise planen, die Immobilie zu erweitern oder ihre Nutzung zu ändern, ist die Einholung dieser Genehmigung unerlässlich. In einem Fall benötigte ich für die Immobilie, die ich erwarb, eine Baugenehmigung, da ich beabsichtigte, weitere Einheiten hinzuzufügen. Als der Antrag abgelehnt wurde, war es möglich, aus dem Kaufvertrag auszusteigen, ohne die Anzahlung zu verlieren. Ohne die Genehmigung für zusätzliche Einheiten hätten die Finanzen nicht mehr funktioniert, und die Immobilie wäre keine rentable Investition gewesen. Die Aufnahme dieser Klausel ist besonders bei Immobilien in Schutzgebieten ratsam, wo die Beschränkungen oft strenger sind.
2. Vorbehaltlich eines eindeutigen Titels
   Es ist wichtig, dass die Immobilie einen eindeutigen Titel hat. Diese Klausel schützt Sie vor möglichen Problemen wie nicht offengelegten Schulden, Rechtsstreitigkeiten, Ansprüchen gegen die Immobilie oder Fällen, in denen der Verkäufer nicht der rechtmäßige Eigentümer ist. Eine gründliche, von einem Notar durchgeführte Titelprüfung bestätigt den rechtlichen Status der Immobilie und stellt sicher, dass Sie vom rechtmäßigen Eigentümer kaufen.
3. Vorbehaltlich des Berichts des Sachverständigen
   Wenn Sie eine Bedingung für ein professionelles Gutachten hinzufügen, können Sie die strukturelle Integrität der Immobilie bewerten und versteckte Mängel aufdecken. Dies ist besonders wertvoll für ältere oder renovierungsbedürftige Immobilien. Der Bericht des Gutachters hilft Ihnen nicht nur bei der Entscheidung, ob Sie mit dem Kauf fortfahren, sondern kann auch als Grundlage für eine Neuverhandlung der Bedingungen dienen. Wenn erhebliche Mängel aufgedeckt werden, können Sie möglicherweise einen niedrigeren Preis aushandeln, um die Kosten für notwendige Reparaturen auszugleichen.
4. Vorbehaltlich der Finanzierung
   Diese Klausel macht den Verkauf von der Sicherstellung der erforderlichen Finanzierung, z. B. einer Hypothek, abhängig. Sie bietet eine Absicherung, die es Ihnen ermöglicht, ohne Vertragsstrafe vom Vertrag zurückzutreten, wenn die Finanzierung nicht innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens zustande kommt. In der Regel beträgt dieser Zeitraum zwischen drei und sechs Monaten.
5. Vorbehaltlich des freien Besitzes
   Es ist wichtig, dass Sie sicherstellen, dass die Immobilie bei der Fertigstellung leer steht, insbesondere wenn sie derzeit vermietet ist. Diese Klausel stellt sicher, dass Sie die Immobilie in Besitz nehmen können, ohne sich mit Mietern oder laufenden Mietverträgen auseinandersetzen zu müssen.
6. Vorbehaltlich der Überprüfung von Versorgungsleistungen und Dienstleistungen
   Es ist wichtig zu prüfen, ob alle Versorgungseinrichtungen (Strom, Wasser, Internet) ordnungsgemäß angeschlossen und funktionsfähig sind. So stellen Sie sicher, dass vor dem Kaufabschluss keine Probleme mit den Versorgungsdiensten mehr bestehen. Der Einbau eines neuen Zählers kann über 1.000 € kosten. Wenn Sie sich also im Voraus vergewissern, können Sie sich vor unerwarteten Ausgaben schützen.
7. Genehmigungspflichtig für Änderungen oder Nutzung
   Wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie zu verändern oder ihre Zweckbestimmung zu ändern, stellt diese Klausel sicher, dass die erforderlichen Genehmigungen eingeholt werden können. Werden solche Genehmigungen nicht eingeholt, kann dies zu rechtlichen Problemen oder finanziellen Verlusten führen.
8. Bedingung für die Fertigstellung der Arbeiten durch den Verkäufer
   Wenn der Verkäufer zugesagt hat, bestimmte Reparaturen oder Bauarbeiten vor dem Kaufvertrag durchzuführen, stellt diese Klausel sicher, dass diese Verpflichtungen eingehalten werden. Sie gibt Ihnen das Recht, die abgeschlossenen Arbeiten zu überprüfen und zu genehmigen, bevor Sie mit dem Kauf fortfahren. Um Ihre Position zu sichern, sollten Sie eine detaillierte Mängelliste erstellen und diese als Anhang zum Verkaufsversprechen beifügen. So können Sie als Käufer die Fertigstellung zurückhalten, bis alle vereinbarten Arbeiten abgeschlossen sind.

Hinzufügen einer Schiedsklausel für eine effiziente Streitbeilegung

Die Aufnahme einer Schiedsklausel in das Verkaufsversprechen und den Kaufvertrag wird dringend empfohlen. Ich habe die Malta Schiedsgerichtszentrum zweimal zur Beilegung von Streitigkeiten herangezogen und haben festgestellt, dass es sich um ein faires und effizientes Verfahren handelt. Ein Schiedsverfahren ist oft eine schnellere und kostengünstigere Alternative zu einem Gerichtsverfahren, wobei die meisten Fälle innerhalb weniger Monate gelöst werden. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass wir innerhalb eines Jahres zu einer endgültigen Entscheidung gekommen sind, aber viele Fälle werden sogar noch schneller abgeschlossen. Die Sitzungen können online und in englischer Sprache abgehalten werden, was das Schiedsverfahren besonders für ausländische Käufer zugänglich macht.

Im Vergleich zum maltesischen Gerichtssystem, bei dem die Dokumente persönlich eingereicht werden müssen und in jeder Phase Anwesenheitspflicht besteht, ist ein Schiedsverfahren wesentlich schneller. Wichtig ist auch, dass die Ergebnisse des Schiedsverfahrens für beide Parteien verbindlich sind, was eine entscheidende und kostengünstige Lösung von Streitigkeiten ermöglicht.

Dauer von der Verkaufszusage bis zur Fertigstellung

In der Regel vergehen zwischen der Unterzeichnung des Verkaufsversprechens und dem Abschluss der endgültigen Urkunde drei bis sechs Monate. Dieser Zeitraum ermöglicht die Erfüllung aller vereinbarten Bedingungen, den Abschluss der Due-Diligence-Prüfung und die Regelung der Finanzierung. Beide Parteien sollten sich auf diese Dauer einigen und sie in den Vertrag aufnehmen, um Klarheit und gegenseitiges Verständnis zu gewährleisten.

Verlängerung einer Kaufvertragsverpflichtung

Manchmal muss ein Verkaufsversprechen verlängert werden, wenn sich der ursprüngliche Zeitrahmen dem Ende zuneigt und bestimmte Bedingungen noch nicht erfüllt sind. Die Verlängerung wird durch einen Nachtrag formalisiert, der sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer unterzeichnet wird und in dem die geänderten Bedingungen und die neue Frist dargelegt werden. Auf diese Weise wird verhindert, dass die Vereinbarung ausläuft, und es wird zusätzliche Zeit gewonnen, um ausstehende Anforderungen zu erfüllen, ohne dass der gesamte Vertrag neu verhandelt werden muss.

Schlussfolgerung

Für ausländische Käufer ist die Aufnahme gut formulierter Klauseln in Ihr Verkaufsversprechen und den Kaufvertrag der Schlüssel zum Schutz nicht nur Ihrer Immobilieninvestition, sondern auch Ihrer umfassenderen finanziellen Interessen, z. B. zur Vermeidung unerwarteter Kosten oder rechtlicher Komplikationen. Diese Bedingungen geben Ihnen die Flexibilität, sich zurückzuziehen, wenn Probleme auftreten, z. B. wenn die Baugenehmigung verweigert wird, bauliche Probleme ans Licht kommen oder Schwierigkeiten bei der Räumung des Mieters auftreten. Durch die Zusammenarbeit mit einer seriöser Notar und diese Sicherheitsvorkehrungen getroffen werden, können Sie das Verfahren mit Zuversicht angehen, da Sie wissen, dass Sie auf alle potenziellen Hindernisse vorbereitet sind.

Viele dieser Lektionen entstammen meiner eigenen Erfahrung - oft habe ich diese Bedingungen nicht aufgenommen und stelle im Nachhinein fest, wie viel reibungsloser die Dinge hätten verlaufen können. Wenn Sie der Meinung sind, dass es zusätzliche Klauseln oder Bedingungen gibt, die nützlich sein könnten, teilen Sie uns Ihre Gedanken bitte in den Kommentaren mit. Wir sind bestrebt, diesen Artikel zu aktualisieren, um so vielen Menschen wie möglich zu helfen, ihre Investitionen zu schützen und sich auf dem Immobilienmarkt sicherer zu bewegen.

Unter expatax.mtWir sind darauf spezialisiert, internationalen Käufern bei der Navigation auf dem maltesischen Immobilienmarkt zu helfen. Von der Suche nach der idealen Immobilie bis hin zur Vermittlung vertrauenswürdiger juristischer und notarieller Dienstleistungen bieten wir eine umfassende Unterstützung. Wir helfen Ihnen, fundierte Entscheidungen zu treffen und Ihre Investition zu sichern. Setzen Sie sich noch heute mit uns in Verbindung und beginnen Sie Ihre Reise zu einer eigenen Immobilie auf Malta. Viel Spaß bei der Suche!

Quellen

Notarieller Rat von Malta

Malta Schiedsgerichtszentrum

Malta Planungsbehörde