I sidste uge så vi på, hvad der sker i Marked for salg af ejendomme. I denne uge er det tid til udlejning på Malta, og vi har satset stort. Vi har analyseret mere end 15.000 annoncerede udlejningsejendomme over hele Malta og Gozo for at få et ordentligt øjebliksbillede af markedet. Det omfattede over 14.000 lejligheder og 1.200 huse. Det er heller ikke hentet fra et enkelt sted, det er et bredt udsnit, der er designet til at afspejle, hvad folk faktisk betaler i husleje.
Malta er måske nok en lille ø, men forskellene i lejepriser, især mellem huse eller mellem ejendomme i Sliema og Gozo, er enorme. Geografi, planlægningsbegrænsninger og markedets særheder spiller alle en rolle.
Lad os begynde med lejligheder.
Priserne på lejlighedsudlejning i Sliema og St Julian's skævvrider gennemsnittet
Ingen overraskelse her: Sliema og St. Julian's er stadig de dyreste steder at leje en lejlighed, med gennemsnitlige månedlige huslejer på €1,500. Det er 300 euro over det nationale gennemsnit og 650 euro mere end Gozo.
Alle andre steder, i det centrale, nordlige og sydlige Malta, ligger huslejerne pænt omkring de 1.200 euro. Hvad overraskede os? Det faktum, at den gennemsnitlige lejlighedsleje i Nord er faktisk nedenfor det nationale gennemsnit. Det fortæller os noget: Uden for de expat-tunge hotspots ved kysten er huslejerne i lejligheder på Malta relativt ensartede.
Stor variation i udlejning af lejligheder
Men se så på spredningen
Ingen overraskelse her: Sliema og St. Julian's er stadig de dyreste steder at leje en lejlighed, med gennemsnitlige månedlige huslejer på €1,500. Det er 300 euro over det nationale gennemsnit og 650 euro mere end Gozo.
Alle andre steder, i det centrale, nordlige og sydlige Malta, ligger lejepriserne pænt omkring de 1.200 euro. Hvad overraskede os? Det faktum, at den gennemsnitlige leje af lejligheder i Nord er faktisk nedenfor det nationale gennemsnit. Det fortæller os noget: Uden for de expat-tunge hotspots ved kysten er huslejerne i lejligheder på Malta relativt ensartede.
Faktorer, der bidrager til ensartetheden i de månedlige gennemsnitlige lejlighedspriser på Malta
For Central områder omkring Mater Dei-hospitalet og Maltas universitet, som Msida, Birkirkara og Gżira, efterspørgslen er stabil, både fra studerende, yngre læger og unge professionelle. Disse grupper er typisk ikke på markedet for huse. De vil have en velbeliggende lejlighed, helst i gåafstand til forelæsninger eller skift. Når så mange af dem konkurrerer om lignende ejendomme, har priserne en tendens til at ligge tæt omkring et stabilt gennemsnit.
I Sydpå holder priserne også overraskende godt fastofte tæt på, hvad man finder i de centrale eller nordlige regioner. En del af dette er på grund af forbedret infrastruktur. Marsa Junction har gjort det langt lettere at pendle, og flere store veje er blevet opgraderet. Paola, Tarxien og de omkringliggende byer har også et stort antal offentlige arbejdspladser og industrivirksomheder, et stabilt arbejde, der holder gang i udlejningsmarkedet.
Der er en anden interessant dynamik på spil: Mange yngre maltesere benyttede sig af offentlige ordninger som Tilskud til førstegangskøbere og nedsat stempelafgift Under den seneste boligoffensiv købte man lejligheder i forstæderne. Disse ejendomme, som ofte er velbyggede og moderne, kommer nu på udlejningsmarkedet. Hvad er resultatet? Et nyt udbud af relativt ensartede lejligheder, som er med til at holde huslejerne oppe på omkring 1.200 euro. Det subtile løft fra offentlig støtte og opgraderet inventar er ikke bare anekdotisk - det er en del af årsagen til, at Syden slår ud over sin vægt specifikt på lejlighedsmarkedet. Huslejer i nord er dobbelt så dyre som i syd
Udlejning af huse på Malta: Norden er på en anden planet
Lad os nu tale om huse. Hvis lejepriserne for lejligheder virker relativt forudsigelige (bortset fra Sliema), er huslejerne en helt anden sag.
Den Nord tager førstepladsen med en gennemsnitlig månedlig husleje på €3,500-tre gange højere end den gennemsnitlige lejlighedsleje i samme region. Det er endda langt over Sliemas €2.500 gennemsnit for huse. Er du overrasket? Det skal du ikke være. Fritliggende villaer med pool i Mellieħa, San Pawl il-Baħarog nærliggende områder kommer med heftige prisskilte og trækker hurtigt gennemsnittet op.
Endnu en gang, Gozo er fortsat det mest overkommelige huslejemarked med et regionalt gennemsnit på €1,200Det er stort set, hvad man betaler for en lejlighed i det centrale Malta. Så hvis du vil have plads og ikke har noget imod en færge, er Gozo stadig en god mulighed.
Husudlejning i Norden kan give op til 10.000 euro i leje, PCM
Den Nord viser også den største spredning i huslejerne. Ejendomme spænder fra under 1.000 euro til langt over 10.000 euro i lejepriser. Det er ikke en skrivefejl. Ultra-luksusvillaer ligger i den høje ende, men de er en del af markedet.
I modsætning hertil, Det centrale og sydlige Malta viser meget strammere intervaller for huse. Forvent huslejer fra €1.500 til €3.000hvilket stemmer overens med efterspørgslen i mellemmarkedet: solide forstadshuse, ingen dikkedarer, ingen indkørsler i marmor.
Gozo og den sydlige del kommer ud og ser langt mere tilbageholdende ud. I virkeligheden havde vi forventet en lidt større afstand mellem dem, når man tænker på, at Syden ikke har den psykologiske færgebarriere. Men prismæssigt er de tættere på hinanden, end mange måske tror.
De sidste tanker: Udlejning af lejligheder og huse følger forskellige regler
Så hvad fortæller alt dette os?
Lejligheder er langt mere stabile i pris end huse.
Gozo forbliver udlejningen Forhandling af landet.
Sliema og nord viser de vildeste prissvingninger - især for huse.
Og hvis du er på boligjagt i Norden, så hold godt fast i din tegnebog. Jeg mener det.
Udlejningslejligheder har en tendens til at samle sig omkring et snævert gennemsnit. Det er ikke tilfældigt - med over 14.000 lejligheder På markedet er konkurrencen hård. Udlejere har ikke meget plads til at overskride grænserne - hvis de afviger for meget fra den gældende pris, søger lejerne andre steder hen.
Huse er dog noget helt andet. Der er færre af dem, og de findes i alle former og størrelser - rækkehuse, villaer, palazzini, ombyggede bondehuse. Med mindre intern konkurrence og mere plads til fortolkning bliver prissætningen uklar. Udlejere kan teste markedet - og nogle gør det tydeligvis.
I næste uge samler vi det hele: salg vs. udlejning, og hvor udbytte er stærkest. Med andre ord, hvor din euro arbejder hårdest. Hold øje med nogle interessante resultater.
English 
Danish 
French 
German