Hvis du ejer en lejlighed på Malta, har du sikkert kæmpet med det klassiske udlejningsdilemma: Spil det langt og stabilt, eller kort og krydret? Og ja, vi taler om udlejning her - selvom analogien til parforhold ikke er langt væk. En langtidsleje (LTR) giver en stabil husleje, mindre hovedpine og (som regel) færre polterabends, der smadrer stedet. En korttidsudlejning (STR), der drives af Airbnb og Booking.com, lokker med federe overnatningspriser - men kun hvis du kan få bookingerne til at rulle ind.
Brug af AirDNA-data for Malta (2025)Vi kiggede på annoncerede STR'er og sammenlignede dem med opførte LTR'er og justerede for realistisk belægning:
- LTR'er ved 90%-belægning (der tager højde for tomrum, udskiftning og lejlighedsvis akavede reparationer).
- STR'er ved 60%-belægning (ingen løber på 100%, medmindre du deler gratis cocktails ud i døren).
Vi analyserede hundredvis af ejendomme på Malta og Gozoog opdeler efter region og soveværelser. Målet er at se, hvilken strategi der giver mest for pengene.
STR-udbytte på op til 20% i Gozo
Det er her, det bliver interessant. Et par højdepunkter fra tabellerne (alle afkast på årsbasis, % af ejendomsværdien):
| Region | Ejendom | LTR-udbytte (90%) | STR-udbytte (median, 60%) | Vinder |
|---|---|---|---|---|
| Central | 1 seng | 4.4% | 6.8% | STR (beskeden kant) |
| Central | 3-sengs | 4.0% | 13.2% | STR (stor vinder) |
| Gozo | 1 seng | 5.4% | 20.3% | STR (hvis du kan holde færgeforsinkelser ud) |
| Gozo | 3-sengs | 4.3% | 7.6% | STR (men lille margin) |
| Nord | 2-sengs | 4.4% | 8.2% | STR |
| Sliema/St Julian's | 2-sengs | 2.9% | 5.6% | STR, men undervældende |
| Sydpå | 2-sengs | 5.0% | 8.8% | STR, stille og rolig stærk |
STR'er giver i gennemsnit dobbelt så meget afkast som LTR'er
I gennemsnit på Malta giver LTR'er omkring 4% i udbytte, mens STR'er med en belægning på 60% giver 8-9% - omtrent det dobbelte. Lad os se nærmere på forskellen.
Gozo i en liga for sig selv
En-sengs lejligheder i Gozo giver afkast over 20% ved 60%-belægningmed to senge ikke langt efter på 17%. Det er flere gange stærkere end den 4-5%, der tilbydes af long-lets. Og ulempen? Øen har kun en håndfuld tilbud - knaphed forstørrer afkastet.
Central 3-sengs: enhjørningeterritorium
I det centrale Malta giver 3-sengs værelser et udbytte på omkring 13%men vores stikprøve var for lille til at være statistisk pålidelig. Det er bedst at se det som en afvigelse snarere end en tendens, selv om det antyder den form for gevinst, som udlejere kan opnå i den øverste ende af markedet.
Sliema/St Julians paradoks
Selvom Sliema og St Julian's er Maltas mest glamourøse og turisttunge marked, underpræsterer de. En- og tosengslejligheder skraber knap nok 5-6% giverDet trækkes ned af overudbud, så udlejerne konkurrerer om gæsterne.
Syd: stille og roligt
Sydstaterne bliver ofte overset, men de holder skansen med udbytte i 7-9% rækkevidde på tværs af de fleste ejendomsstørrelser. Ikke noget prangende, men solid og pålidelig i forhold til sine mere kendte naboer.
Nord: midt på vejen
Norden leverer middelmådige udbytter - anstændige på 2-sengs (~8%), men ellers er det ikke bemærkelsesværdigt. Styrken er balancen: en sundere blanding af boligstørrelser, der tilgodeser familier og længere ophold.
Long-lets: kedelige, men pålidelige
LTR'er sidder næsten overalt mellem 4% og 5%uanset størrelse eller region. De er den sikre løsning, svarende til en opsparingskonto: forudsigelige og stabile.
Den virkelige mærkværdighed
Det føles, som om Gozo spiller et helt andet spil - billige ejendomme, stor efterspørgsel og begrænset konkurrence gør, at resten af Malta halter bagefter.
Det centrale Malta: Korte udlejninger med 3 senge indbringer omkring 4.200 euro om måneden
I Det centrale Maltaer indtægtsforskellen slående. En STR med 3 senge indbringer omkring 4.200 euro om måneden ved 60%-belægningsammenlignet med kun 1.300 euro for en LTR. Selv de mindre enheder kan klare sig: en 2-sengs STR giver ca. €2,200langt forud for €1,200 fra en long-let.
Gozo er endnu mere dramatisk. En STR med 1 seng tjener cirka €2,900 mod €775 LTRog en 2-sengs trækker ind €2.850 sammenlignet med €850. Da ejendomspriserne er lavere på øen, ser pengestrømsforøgelsen uhyrlig ud.
Den Nord ligger et sted i midten. En 2-sengs STR koster i gennemsnit €2,250, imod 1.200 euro for en LTR. Det er en sund præmie, men mindre eksplosiv end Gozo eller Central.
I Sliema/St Julian'sSTR'er klarer sig godt på papiret - en 2-sengs ryddes €2,700 vs €1,400 LTR, og en 3-sengs skubber €3,200. Men regionens høje ejendomsomkostninger tager glansen af disse tal.
Den Sydpå er stabil snarere end spektakulær. En 2-sengs STR tjener omkring 2.100 euro sammenlignet med 1.200 euro LTR, mens 3-senge ligger på 2.000 euro mod 1.200 euro. Marginalerne her er smallere end andre steder.
Samlet setSTR'er overgår konsekvent LTR'er i månedlig indkomst, men størrelsen af fordelen varierer kraftigt efter sted - med Gozo som den klare vinder.
8.000+ aktive STR'er på Malta.
Tilbage i begyndelsen af 2020 registrerede AirDNA ca. 11.330 aktive Airbnb-udlejninger over Malta, faldt tilbage i begyndelsen af 2020talte AirDNA omkring 11.300 aktive lister på Malta (faldt til lidt over 10.000, da pandemien ramte). Nu viser de seneste kilder (InsideAirbnb, Airbtics, AirROI), at det samlede antal er tættere på 8.000+ aktive STR'er med hele boliger.
Så på trods af at turismen er kommet sig helt, er Antallet af lister er faktisk lavere i dag end før COVID.. Et par sandsynlige årsager:
Mætning af markedet i hotspots som Sliema/St Julian's, og skubber svagere operatører ud.
Stramning af lovgivningen (MTA's licensregler og planlægningsmyndighedens tilsyn).
Nedslidning af værter under pandemien - mange udlejere skiftede tilbage til langtidsudlejning og vendte aldrig tilbage.
Stigende ejendomspriser hvilket gør STR mindre attraktiv for nye aktører.
Bare 4 måneders korttidsudlejning kan matche et helt års indtægt fra langtidsudlejning
Dette diagram viser, hvor mange nætter du skal leje et korttidslejemål for at tjene det samme som et langtidslejemål, der er beboet næsten hele året.
Sliema/St Julian's: Lignende på 90-100 nætterMen med så mange tilbud på markedet gør konkurrencen det sværere at fylde nætterne.
Det centrale Malta: En 1-sengs har brug for ca. 115 nætter (31%) for at matche en LTR, mens en 3-sengs kun behøver 55 nætter (15%).
Gozo: Det, der skiller sig ud. En 1-sengs har kun brug for 47 nætterog en 2-sengs ca. 52-55 nætter. Med andre ord kan en god sommersæson dække hele året.
Nord og syd: De fleste enheder har brug for 90-105 nætter. Det er ca. 3-4 travle måneder med bookinger for at holde trit med en lang udlejning.
Overordnet set er budskabet klart: De fleste STR'er behøver ikke at være fuldt bookede for at slå en langtidsudlejning. Med breakeven-punkter så lave som 13% i Gozo og sjældent over 30% alle andre stederer oddsene i høj grad til fordel for korte udlejninger - forudsat at du kan klare det ekstra besvær.
Korttidsudlejning vinder på afkast
For udlejere, der overvejer valget, er regnestykket klart: Korttidsudlejning kan give langt højere afkast end langtidsudlejning, og det ved overraskende lave belægningsgrader.. I mange tilfælde behøver du kun at fylde stedet en fjerdedel af tiden for at slå den stabile, men beskedne langtidsudlejningsindtægt.
Når det er sagt, er STR'er ikke en gratis omgang. De bringer rengøringsregninger, højere energiomkostninger og en lind strøm af gæsteforespørgsler ("Hvordan betjener jeg fjernbetjeningen?"). Dertil kommer, at gæster normalt forventer mere, end en langtidslejer ville gøre. frisk linned, hurtig Wi-Fi, og alt fungerede perfekt fra første dag.
Så mens LTR'er er de stabile arbejdere - Lavt drama, pålidelig indkomst STR'er er de mere prangende fætre: mere indsats, mere vedligeholdelse, men også mange flere penge de rigtige steder.
English 
Danish 
French 
German