{"id":11884,"date":"2026-03-23T10:33:42","date_gmt":"2026-03-23T09:33:42","guid":{"rendered":"https:\/\/expatax.mt\/?p=11884"},"modified":"2026-03-23T18:18:11","modified_gmt":"2026-03-23T17:18:11","slug":"kauf-einer-immobilie-in-malta-als-auslander","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/expatax.mt\/de\/buying-a-property-in-malta-as-a-foreigner\/","title":{"rendered":"Kauf einer Immobilie auf Malta als Ausl\u00e4nder"},"content":{"rendered":"

Wenn Sie als Ausl\u00e4nder eine Immobilie in Malta kaufen, ist das Verfahren im Allgemeinen unkompliziert, aber die Regeln, die dahinter stehen, sind nicht immer f\u00fcr alle gleich.<\/p>\n\n\n\n

Ihre Position als EU- oder Nicht-EU-B\u00fcrger<\/strong>, Ihr Aufenthaltsstatus und sogar die Art der Immobilie, die Sie kaufen m\u00f6chten, k\u00f6nnen alle Anforderungen beeinflussen, von Genehmigungen bis hin zur Berechtigung f\u00fcr bestimmte Programme. F\u00fcr viele Auswanderer beginnt hier die Unsicherheit, vor allem wenn sie sich zum ersten Mal mit den lokalen Anforderungen auseinandersetzen.<\/p>\n\n\n\n

Wenn Sie sich die Zeit nehmen, diese Unterschiede fr\u00fchzeitig zu verstehen, k\u00f6nnen Sie den Kauf mit Klarheit angehen, unn\u00f6tige Verz\u00f6gerungen vermeiden und die Transaktion so strukturieren, dass sie Ihre langfristigen Pl\u00e4ne unterst\u00fctzt, unabh\u00e4ngig davon, ob Sie umziehen, investieren oder ein zweites Haus kaufen.<\/p>\n\n\n\n

EU-B\u00fcrger, die in Malta Immobilien kaufen<\/h2>\n\n\n\n

EU-B\u00fcrger profitieren von einem flexibleren Rahmen, aber ihre Rechte h\u00e4ngen weitgehend von ihrem Aufenthaltsstatus ab.<\/p>\n\n\n\n

EU-B\u00fcrger, die seit mindestens f\u00fcnf Jahren ununterbrochen in Malta leben, k\u00f6nnen ohne Einschr\u00e4nkung Immobilien erwerben. Sie m\u00fcssen keine Genehmigung f\u00fcr den Erwerb von Immobilien (AIP) einholen und k\u00f6nnen ohne Einschr\u00e4nkung mehrere Immobilien erwerben.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr EU-B\u00fcrger, die noch keine f\u00fcnf Jahre Aufenthalt erreicht haben, ist die Lage differenzierter. Sie k\u00f6nnen eine Hauptwohnsitz ohne AIP-Genehmigung<\/strong>, Sie ist jedoch erforderlich, wenn die Immobilie als Zweitwohnsitz oder als Kapitalanlage genutzt werden soll.<\/p>\n\n\n\n

In beiden F\u00e4llen bieten Grundst\u00fccke, die in besonders ausgewiesenen Gebieten liegen, mehr Flexibilit\u00e4t, da sie nicht unter die \u00fcblichen Erwerbsbeschr\u00e4nkungen fallen.<\/p>\n\n\n\n

Nicht-EU-B\u00fcrger, die in Malta Immobilien kaufen<\/h2>\n\n\n\n

F\u00fcr Nicht-EU-B\u00fcrger ist das Verfahren beim Kauf einer Immobilie in Malta strukturierter und erfordert in der Regel die Einholung einer staatlichen Genehmigung.<\/p>\n\n\n\n

In den meisten F\u00e4llen m\u00fcssen Nicht-EU-K\u00e4ufer einen Antrag auf eine AIP-Genehmigung<\/strong> bevor Sie den Kauf abschlie\u00dfen. Diese Genehmigung ist an bestimmte Bedingungen gekn\u00fcpft, darunter Mindestgrundst\u00fcckswerte und Nutzungsbeschr\u00e4nkungen.<\/p>\n\n\n\n

Au\u00dferhalb der besonderen ausgewiesenen Gebiete d\u00fcrfen Nicht-EU-K\u00e4ufer im Allgemeinen nur Folgendes besitzen eine Wohnimmobilie<\/strong>, die in der Regel f\u00fcr den pers\u00f6nlichen Gebrauch und nicht f\u00fcr die Vermietung bestimmt sind.<\/p>\n\n\n\n

Das Antragsverfahren erfordert die Einreichung von Angaben zur Immobilie und von Unterlagen, und die Bearbeitung dauert in der Regel etwa 35 Tage<\/strong> wenn der Antrag vollst\u00e4ndig ist.<\/p>\n\n\n\n

Dieser Schritt ist keine Formalit\u00e4t. Er wirkt sich direkt auf den Zeitplan und die Struktur der Transaktion aus und sollte von Anfang an ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\n\n\n\n

Die Rolle der besonderen ausgewiesenen Gebiete<\/h2>\n\n\n\n

Die Sondergebiete (Special Designated Areas, SDA) spielen auf dem maltesischen Immobilienmarkt f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer eine zentrale Rolle. Diese Gebiete werden nach maltesischem Recht eingerichtet, insbesondere nach dem Gesetz \u00fcber unbewegliches Verm\u00f6gen (Erwerb durch Gebietsfremde) (Kapitel 246) <\/a>und subsidi\u00e4re Rechtsvorschriften einschlie\u00dflich Rechtshinweis 320 von 2007<\/a><\/strong>, die den Rahmen f\u00fcr die Ausweisung solcher Zonen vorgibt.<\/p>\n\n\n\n

In der Praxis handelt es sich bei den SDAs um Entwicklungen, denen die maltesische Regierung einen Sonderstatus einr\u00e4umt, der es sowohl EU- als auch Nicht-EU-B\u00fcrgern erm\u00f6glicht, Immobilien zu erwerben mit den gleichen Rechten wie maltesische Staatsb\u00fcrger<\/strong>. Das bedeutet, dass die K\u00e4ufer keine AIP-Genehmigung ben\u00f6tigen, in der Anzahl der zu erwerbenden Immobilien nicht eingeschr\u00e4nkt sind und die Immobilien im Allgemeinen ohne Einschr\u00e4nkungen vermieten k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n

Infolgedessen sind SDAs oft die bevorzugte L\u00f6sung f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer, die Flexibilit\u00e4t suchen, insbesondere f\u00fcr diejenigen, die die Anforderungen an einen langfristigen Wohnsitz nicht erf\u00fcllen oder die beabsichtigen, Immobilien zu Investitionszwecken zu erwerben.<\/p>\n\n\n\n

Das Verkaufsversprechen verstehen<\/h2>\n\n\n\n

In Malta beginnen Immobilientransaktionen in der Regel mit einem Kaufzusagevereinbarung<\/strong>, gemeinhin bezeichnet als die konvenju<\/em>. Dies ist ein rechtsverbindlicher Vorvertrag, der dem Zivilgesetzbuch (Kapitel 16 der Gesetze von Malta)<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

In dieser Phase zahlt der K\u00e4ufer in der Regel eine Anzahlung, die oft etwa 10% des Kaufpreises<\/strong>, und beide Parteien verpflichten sich, die Transaktion innerhalb eines vereinbarten Zeitrahmens und unter bestimmten Bedingungen abzuschlie\u00dfen.<\/p>\n\n\n\n

Das Verkaufsversprechen l\u00f6st auch wichtige rechtliche und steuerliche Verpflichtungen aus. Es muss innerhalb einer bestimmten Frist beim Notar registriert werden, und Vorl\u00e4ufige Stempelsteuer von 1%<\/strong> ist in diesem Stadium im Rahmen der Gesetz \u00fcber die Dokumenten- und \u00dcberweisungssteuer<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Wenn eine AIP-Genehmigung erforderlich ist, ist die Verkaufszusage Teil des Antragsverfahrens, so dass ihre Struktur f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer besonders wichtig ist.<\/p>\n\n\n\n

Aus diesem Grund sollte die Verkaufszusage nicht als Formalit\u00e4t behandelt werden. In dieser Phase werden Bedingungen, Fristen und Schutzma\u00dfnahmen vereinbart, und Fragen im Zusammenhang mit Genehmigungen, Finanzierung oder Eigentumsstatus k\u00f6nnen sich direkt darauf auswirken, ob die Transaktion zum Abschluss gebracht wird.<\/p>\n\n\n\n

Kann ein Verkaufsversprechen widerrufen oder verl\u00e4ngert werden?<\/h3>\n\n\n\n

Ein Verkaufsversprechen in Malta ist ein verbindliche Vereinbarung<\/strong>, Sie ist jedoch in der Regel an bestimmte Bedingungen gekn\u00fcpft. Das bedeutet, dass er rechtm\u00e4\u00dfig gek\u00fcndigt werden kann, wenn bestimmte vereinbarte Bedingungen nicht erf\u00fcllt sind.<\/p>\n\n\n\n

Zu den \u00fcblichen akzeptablen Gr\u00fcnden geh\u00f6ren:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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  1. Das Vers\u00e4umnis, eine Bankdarlehen<\/strong> innerhalb des vereinbarten Zeitrahmens<\/li>\n\n\n\n
  2. Verweigerung oder Verz\u00f6gerung der Einholung einer AIP-Genehmigung<\/strong> (falls zutreffend)<\/li>\n\n\n\n
  3. Aufgedeckte Probleme w\u00e4hrend notarielle Recherchen<\/strong>, wie Rechtsm\u00e4ngel oder rechtliche Hindernisse<\/li>\n\n\n\n
  4. Erhebliche Probleme mit der Immobilie, einschlie\u00dflich planerischer oder baulicher Unregelm\u00e4\u00dfigkeiten<\/li>\n<\/ol>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

    Wenn diese Bedingungen eindeutig in der Vereinbarung enthalten sind, ist die Kaution in der Regel erstattungsf\u00e4hig<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

    Auch die Dauer eines Verkaufsversprechens ist wichtig. Sie wird in der Regel f\u00fcr einen bestimmten Zeitraum festgelegt, oft drei Monate<\/strong>, Dies kann jedoch je nach der Komplexit\u00e4t der Transaktion variieren.<\/p>\n\n\n\n

    In der Praxis kann die Vereinbarung folgenderma\u00dfen aussehen im gegenseitigen Einvernehmen verl\u00e4ngert<\/strong> Dies ist h\u00e4ufig der Fall, wenn es aufgrund von Finanzierungs-, Genehmigungs- oder Verwaltungsverfahren zu Verz\u00f6gerungen kommt. L\u00e4uft die Frist jedoch ohne Verl\u00e4ngerung ab, kann die Vereinbarung je nach den Bedingungen hinf\u00e4llig werden oder eine Partei mit Strafen belegt werden.<\/p>\n\n\n\n

    F\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer ist es besonders wichtig, sicherzustellen, dass die Fristen realistisch sind und mit Anforderungen wie der AIP-Genehmigung oder der Kreditbearbeitung \u00fcbereinstimmen, da diese Faktoren sich direkt darauf auswirken k\u00f6nnen, ob die Transaktion zum Abschluss kommt<\/p>\n\n\n\n

    Was ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer nicht voraussetzen sollten<\/h2>\n\n\n\n

    Einer der h\u00e4ufigsten Fehler beim Kauf einer Immobilie in Malta ist die Annahme, dass der Notar oder das Verfahren selbst automatisch alle potenziellen Probleme mit der Immobilie aufdecken wird.<\/p>\n\n\n\n

    W\u00e4hrend der Notar die Eigentumsrecherche durchf\u00fchrt und die Urkunde vorbereitet, wird von den K\u00e4ufern erwartet, dass sie eine angemessene Due-Diligence-Pr\u00fcfung durchf\u00fchren. Dazu geh\u00f6ren h\u00e4ufig die Pr\u00fcfung von Baugenehmigungen, die \u00dcberpr\u00fcfung ausstehender Verbindlichkeiten und die Best\u00e4tigung des rechtlichen Status der Immobilie.<\/p>\n\n\n\n

    F\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer, die mit dem maltesischen System nicht vertraut sind, ist diese Unterscheidung besonders wichtig. Sie unterstreicht die Notwendigkeit einer sorgf\u00e4ltigen Pr\u00fcfung und, falls erforderlich, eines zus\u00e4tzlichen professionellen Inputs \u00fcber das Standardverfahren hinaus.<\/p>\n\n\n\n

    Zu ber\u00fccksichtigende Steuern und Kosten<\/h2>\n\n\n\n
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    Ein Paar plant den Kauf einer Immobilie<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

    Der Kauf einer Immobilie in Malta ist mit verschiedenen Steuer- und Kosten\u00fcberlegungen verbunden, die fr\u00fchzeitig ber\u00fccksichtigt werden sollten. Die Stempelsteuer wird in der Regel erhoben bei 5% des h\u00f6heren Betrags des Kaufpreises oder des Marktwerts<\/strong>, und wird zwischen dem Stadium des Verkaufsversprechens und der endg\u00fcltigen Urkunde aufgeteilt.<\/p>\n\n\n\n

    Zus\u00e4tzliche Kosten k\u00f6nnen anfallen:<\/strong><\/p>\n\n\n\n